报告显示,2019年深圳新增供应持续高位且创历史新高,全年录得超过200万平方米新增供应,为深圳写字楼市场有史以来的供应最高位,共计21个项目进入市场。从分布区域来看,南山区为新增供应的主要聚集地,贡献了6成以上的新增供应,细分市场主要分布在高新科技园前海片区。甲级写字楼是市场供应主流,占比超8成。

深圳写字楼空置率已高达20%,香港写字楼也“沦陷了”-咚咚租

全年吸纳量表现较为稳定,共录得超80万平方米的新增吸纳,但从季度供应结构来看,受整体经济疲软以及贸易摩擦的影响,2019年下半年新增吸纳明显放缓,新入市项目去化缓慢与老旧项目因租户搬迁引起空置率升高并存。整体市场空置率年度同比上升8.7个百分点至年末达20.0%的高位,市场呈供过于求的整体态势。

租金方面,巨量新增供应叠加整体经济放缓及贸易摩擦带来的需求放缓,整体市场空置率升高,租户市场明显。业主实施更为灵活的租赁策略,包括免租期的调整、针对不同类型客户的差异化租金策略以及招商方面更优厚的奖励等,以期实现吸引和留存租户。同时各区政府在引入产业方面也更为主动,实施一些优惠政策来吸引知名租户进驻区内知名写字楼项目。全年来看,供求状况影响下,市场平均租金同比下降3.4%至每月每平方米201.2元。前海片区在回巢政策和地铁开通的带动下,租金表现稳定,片区市场不断向好。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|办公楼部主管程志文表示:“未来一年,供应方面,预计依然有超过100万平方米的新增供应入市,供应高峰持续。需求方面,持续发展的科技需求以及随着深圳市先行示范区和大湾区政策利好带动的金融需求,包括传统金融和非传统金融需求预计将保持一定发展,但发展速度相比之前将有所放缓。而第三方办公服务运营商的需求则会有一定的波动和整合。整体市场空置率将继续走高,租金表现也将面临一定压力。”

从各家数据机构可以看出,今年写字楼整体成交情况不太乐观,尤其一线城市写字楼空置率持续攀升,香港受经济大环境影响,再加上2019年下半年暴力冲突事件扰乱地区秩序,香港写字楼出租率及租金都受到不小的影响。

据香港差饷物业估价署最新的统计显示,2019年11月份的整体写字楼租金指数报256.7点,虽较2018年12月仍有约0.15%的轻微升幅,但较10月份则跌近3.06%。
而各类写字楼中,甲级写字楼2019年11月份的租金指数报267.6点,按月跌幅约2.69%,是2009年4月跌约3.3%后的最大跌幅;乙级写字楼2019年11月的租金指数报247.6点,按月更跌约3.66%,是2009年1月后最大跌幅;丙级写字楼2019年11月的租金指数报230.4点,按月也跌约3.07%,是2018年12月后的最大跌幅。乙级及丙级写字楼的指数,均已回落至2018年8月水平,仅甲级写字楼的租金,较2019年12月底轻微上升约1.1%。

同样值得注意的是,租金下跌的同时,香港写字楼的空置率也在持续攀升,受局势和经济不明朗因素影响,香港地区租赁活动出现疲软现象,不少金融机构和会计事务所因高昂的租金而逃离甲级写字楼。