四月一日来了又去。确切的数字是不稳定的，但商业业主报告说，一些租户尚未支付本月的租金，其中包括多达50%的小企业。这将迫使房客和房东谈判租金减免条款。

自该国第一批州长发布了有效关闭数千家非必要企业的“居家令”以来，已经过去了大约一个月，尽管许多州最近才采取了这些措施。企业正迅速采取行动，与房东达成协议，以推迟租金和降低管理费用，因为他们正在努力摆脱COVID-19带来的经济影响。许多人正试图利用国会通过的2万亿美元救济法案中的支付保护计划，但该计划的推出受到了混乱的影响。 ；

零售业、餐饮业和服务业，从百货公司、健身房到美甲沙龙和牙科诊所，都受到了收入和客户流量大幅下降的影响。他们是最早寻求租金减免的人之一。

根据租户和房东的财务状况，租金解决方案各不相同。芝士蛋糕工厂是首批宣布4月份不再支付租金的全国连锁企业之一。房东方面，欧文公司表示，将让其零售商户选择将3个月的租金推迟至2021年1月，并免息，并给他们12个月的时间来补交拖欠租金。该公司在加州拥有包括时尚岛和光谱在内的主要零售物业。

SRS房地产合作伙伴的总经理Terrison Quinn指出，每种情况都是不同的，但一般来说，房客和房东都会集中精力度过接下来的60到90天。房客通常会寻求短期租金延期，并愿意在晚些时候支付租金。一些常见的选择包括免息宽限期，允许承租人在未来12个月内偿还递延租金；在剩余租赁期内摊销递延租金；或在现有租赁期结束时额外增加几个月，以覆盖免租期。一些房客正在寻求全额租金的延期，而另一些房客正在协商部分租金的延期。也有一些关于提供租金折扣以换取提前续租的讨论。

奎恩补充说：“总的来说，房东和房客之间的合作是一个基调。然而，合作的程度是不固定的，并且随着时间和事件的变化而变化。”。例如，《关怀法案》包括有吸引力的条款和对小型企业管理局融资的贷款免除条款，这正开始改变人们的谈话，奎恩说。对于符合条件的小企业，如果在承保期内支付，则与水电费、租金、工资和贷款利息有关的某些费用将被免除。因此，一些房东并不是默认减租或延期申请，而是要求符合条件的房客向政府寻求帮助，并在有能力的情况下继续支付租金。

检查指纹

房客也在仔细研究租赁文件，以便更好地了解他们的权利和义务。尤其是，承租人已将重点放在适用的租赁条款上，如“不可抗力”、“安静享受”和“无法履行”

例如，近几周来，深藏在租约中的不可抗力条款突然成为最重要的条款。法语中的“高级不可抗力”是各类法律合同中的一个标准组成部分，通常指不可抗力的出现。当不可预见的事情发生使履行成为不可能时，当事人可以依靠它为违约索赔辩护。

然而，房客或房东希望寻求或强制执行租金支付，可能会有一个艰难的时间呼吁不可抗力的两个原因。过去简单地称之为“上帝的行为”现在已经演变成包括更详细的定义，但具体提到大流行或疾病爆发的租约却很少。

“不可抗力没有统一的定义。这是一个个案的基础上进行谈判，每个人都有自己的想法，什么构成了不可抗力，”迈克尔J奥斯特迈耶说，房地产合伙人在凤凰城办公室巴拉德斯帕尔。此外，必须指出的是，不可抗力通常不包括财务赔偿，其中包括支付租金的义务，以及财产所有人向贷款人支付的债务。

“我们在这里的前端。因此，在评估合同以及合同项下的权利和义务时，你会看到很多问题甚至超出了不可抗力的范围，”华盛顿Square Patton Boggs全球房地产业务合伙人兼负责人约翰·托马斯（John Thomas）说，D、 C.“你会看到房东和房客在考虑诸如无法履行和环境变化等问题，这些都是我们大多数人在法学院学习的合同法原则，从那时起就没有多少考虑过，”他说。

有些论点可能依赖于租约中“相当享受”的约定，这是一项一般性条款，规定房东不会干扰承租人经营业务的能力。如果房东关闭了对房产的访问权，这可能是房客的一个理由。租客可能会提出的另一个论点是，租约的目的已经落空。某些情况的出现，无论是归咎于疾病还是政府命令，都改变了租赁协议的基本前提，或使其无法实现。Ostermeyer补充说，由于这些情况，争论的焦点是合同应该修改甚至终止。

律师们仍逍遥法外

由于COVID-19对实际地点的商业运作的影响范围，很可能大多数房东和房客将更多地参与商业讨论，而不是法律讨论。“我们处在一个未开化的领域。不管你的租约上写了什么，最终的结果是对业务性质和我们如何从中脱颖而出更加敏感，”旧金山湾区Avison Young的高级副总裁兼零售主管卡梅伦·贝尔德（Cameron Baird）说。

房东们将积极地与房客合作，帮助他们度过大多数人所希望的相对短期的痛苦期。美国联邦存款保险公司（FDIC）还告诉放款人在与借款人合作时要更加灵活。奎恩说，租赁条款目前还不太适用，至少现在是这样，因为零售业房东和房客没有时间将法律术语解释为现在需要帮助。

贝尔德补充说，人们不是在争抢自己的律师，而是坐下来寻找最适合各方的解决方案。贝尔德说：“每个有着体面头脑的人都明白，仅仅是跳进租赁语言来尝试执行租赁条款并不是最好的解决办法。”。“对于每个人来说，要想毫发无损地退出这场谈判，一个合作的时代是必由之路，而不是在这些谈判中表现得好斗。”