CBRE世邦魏发布了《2022年第一季度广州房地产市场回顾与展望》，分析了广州商业房地产市场的最新发展现状和趋势。2022年第一季度，办公楼市场季度租金略有下降，但金融业扩张需求明显，支撑市场净吸收量高于过去五年同期平均水平。核心零售物业积极寻求变革，升级品牌，调整购物中心线，商业区物业实施差异化投资，协调发展，为市场带来更丰富的零售体验。
金融业需求占一位
2022年一季度，广州共交付使用珠江新城、琶洲、万博商务区四个项目，共16个.4万平方米，全市供应量环比下降59%。受新增供应减少与传统春节合并的影响，本季度净吸收量环比下降，但仍高于过去五年一季度的平均水平。从区域角度看，琶洲和珠江新城分别贡献了净吸收的三分之一，两个商务区的租金表现相对稳定。
从行业角度看，金融业，TMT和消费品制造业占据了全市前三大需求。区域表现分化，珠江新城金融业领先，占45%，基金、证券、保险代理扩张；琶洲继续以TMT需求第一，交易集中在游戏、电子商务和“互联网+”政府服务领域。预计广州写字楼市场不久将再次迎来供应高峰，年供应量预计将达到76万平方米，其中50%来自琶洲。整体空置率将上升，租金将继续承受压力。
华南世邦魏理仕顾问及交易服务办公楼负责人程志文说：“近年来，充足的供应为第三方办公空间提供了增长的土壤。市场观察到许多联合办公品牌启动扩张计划或进入新交付的建筑，查询和交易活动更加活跃。一方面，一些租户减少装修，配置预算，灵活的办公空间可以提供标准化的办公设备；另一方面，在防疫常态化时期，在线办公与工作场所办公的结合和转型催生了企业对活动站和小型会议室的需求，联合办公空间可以比传统空间做出更快的有针对性的响应。因此，预计未来第三方办公空间将继续扩大。此外，为了满足市场需求，一些开发商在办公租赁交付标准上提供了更多样化的选择，并推出了装饰交付标准。这类产品近年来也受到了许多客户的青睐，特别是500个需求区域~客户1000平方米。”
优质零售物业市场持续升级
广州第一季度没有新的优质商业地产。租户调整后，北京路、陵园西商场推出新品牌，城市空置改善，季度空置率略有下降0.82个百分点到季末.3%。而天河路则录得0.8个百分点的空置率增加到季末的3个百分点.7%主要是因为区内很多商场都在调整租户，包括调整次要租户或大面积租户，增加自动扶梯，改善商场垂直动线，扩大经营面积。目前，首批开业或围板的租户主要是小面积餐饮租户，如轻食、软饮、快餐。万菱汇一楼的调整是围板Harmay广州第一家店，引进了体育休闲餐饮。
餐饮业的表现依然突出
在重点监测的商场中，47.8%的新租户都是餐饮品牌。特别是以咖啡和中国甜点为代表的轻食软饮占23%.0%，一方面，由于部分相关品牌获得融资，可以扩大门店；另一方面，不少业主将大型餐饮或主要租户店改为多家小型餐饮店，增加了这些零售商进入优质购物中心的机会。在零售业态方面，新服装品牌店占17%.4%，其中潮牌Madness首先进入广州。在其他体验业态方面，教育业态出现退租现象，主要是学科教育租户，而机器人、编程、音乐培训等素质教育机构的租户仍有新的租金。此外，在体育娱乐业态方面，本季录制的太极和泰拳柔术不同于以往的新健身店。租金方面，全市一楼租金普遍稳定，季内无涨跌，季末租金为每平方米28.2元。
未来半年，广州将有6个项目，新增优质商业地产约50万平方米投放市场，分散在恒基、益田、星河等知名运营商六个行政区。新供应的增长将在短期内给空置率带来上升压力。在租金方面，优质物业仍将保持一楼租金的稳定，吸引优质租户，其他楼层将继续调整优化，提高租金价值。
魏理仕中国战略顾问部商务顾问部主任钟廉军说：“近年来，天河路商场积极调整。通过调整一楼门店，引进国内外第一家门店和时尚品牌，利用网络名人效应，对商场进行排水和更新，吸引年轻消费者。然而，广州开设第一家门店的速度仍低于上海、北京、深圳和成都。虽然广州有天河路等著名的大型商业区，但不足以满足所有外国品牌进入广州的需求。即使你能在商业区开设广州第一家门店，该品牌也将面临开设第二家门店的问题。广州迫切需要更多的商业区来承载其他地方的新兴品牌，这无疑将是其他商业区商场发展壮大的机会。”
来 源：信息时报
