近年来，由于深圳土地转让结构错误，住宅少办公大楼多的倾向开始出现，引起了社会的非议。但是，很多人支持这一点，认为办公大楼有利于吸引企业，是提高经济活力的有效手段。那么，在两种完全不同的论断下，深圳办公大楼建设的未来将走向何方呢？
最近，58个城市、安居客发布了深圳甲级办公楼市场分析报告，通过数据分析比较、原因分析、趋势研究判断等不同维度，全面表现深圳办公楼市场发展情况，具有较高的参考价值。
深圳第一季度甲级办公楼空置率为25.54%
数据显示，截至2021年第一季度末，深圳甲级办公楼的空置率为25.54%，与2014年底的低点为4.4%相比，空置率在6年以上累计超过21%。办公楼是城市经济的晴雨表，深圳办公楼空置率上升备受市场关注。
国际上，世界主要城市办公楼空置率疫情流行前多为一位数，如纽约曼哈顿2020年初空置率为7.9%，旧金山约为6%，伦敦约为4%。受疫情影响，这些城市办公楼空置率大幅上升，今年第一季度纽约空置率为12.5%，旧金山为11.9%，伦敦为8.8%，多达近20年高点。与发达国家的主要城市相比，深圳甲级办公楼的空置率确实比较高。
在国内范围、一线城市，深圳甲级办公楼空置率最高，广州最低。截至2020年，54%的全国主要城市办公楼空置率超过25%，94%的城市空置率超过10%。从这个角度来看，办公楼的高空置率是全国普遍的现象，不仅仅是深圳。
供需失衡导致空置率持续上升
空置率高必然是供需失衡引起的。从供应方面来看，深圳自2016年以来进入供应高峰，连续5年平均供应量超过77万㎡，随着前海CBD建设，供应量不断增加。但是，在需求方面，深圳过去5年的平均年纯吸收量约为45万㎡，即平均年新增约32万㎡的甲级办公大楼。
从需求背后的经济格局来看，近年来，尽管深圳大力促进经济转型，但并没有放弃制造业，而是促进加工代理转向智造创造，努力将传统产业转型为高附加值的优势产业。截止到2019年底，深圳第二产业占GDP的比例仍达到38.98%，仅比2008年减少了10%。这种三产结构远离北上广和欧美等发达国家的重点城市。显然，第二产业企业，特别是工业企业所需要的大部分是现场，很少选择办公大楼，特别是甲级办公大楼。
此外，数据显示，甲级办公楼的租户大多来自金融、TMT、专业服务业等第三产业企业，特别是这些行业的国有企业、外资企业、上市公司等需要表现自己实力和品牌的企业。比较金融和IT员工规模，北京达180万人，上海、深圳约100万人。与上市公司数量相比，北京超过600家，上海比深圳多。与国有企业员工人数相比，北京、上海超过百万人，深圳只有32万人。深圳甲级办公楼对应的目标企业和员工规模大幅低于北京、上海。
深圳甲级办公楼库存太多
一个城市有多少办公楼比较合适呢通常，城市经济发展良好，GDP总量高，所需办公楼也应多。58安居客房地产研究院通过研究深圳公司面积甲级办公大楼的GDP产值，发现过去10年这种变量与甲级办公大楼的空置率有很强的反向关系。该比率从2010年的55.82(万/㎡)上升到2014年的63.65，同时甲级办公大楼的空置率从10.2%下降到2014年最低时的4.4%后，该比率逐渐下降到2020年的44.02，深圳办公大楼的空置率也上升到25.1%。
如果你认为深圳甲级办公楼的空置率在10%以内是健康的，你可以推动深圳办公楼的大致需求。根据10%的空置率，深圳GDP和甲级办公大楼库存的比例应在57.31万平方米左右，2020年甲级办公大楼全市场需求量约为482.8万平方米，但实际上深圳甲级办公大楼库存已达628.6万平方米。也就是说，根据目前的经济体积，深圳的甲级办公楼确实建得太多了。根据中国(深圳)综合开发研究院的预测，深圳2025年GDP总量将达到4.2-4.5兆元。根据上述假设，相应的甲级办公楼需求约为732-785万平方米。
但是，58同城招聘研究院的数据显示，2020年上半年，深圳企业招聘热和求职者关注度指数居四线城市之首。未来作为建设中国特色社会主义的先行示范区和广东港澳大湾区的中心城市之一，深圳的发展潜力仍然很大。从城市规划者的角度来看，深圳经济不断变革，重点发展战略新兴产业、未来产业、现代服务业和优势传统产业，未来第三产业比例加快，意味着更多企业流入办公楼。以便宜的办公楼租赁成本吸引企业，短期内提高空闲率，长期成为经济高速发展的重要保证。
深圳甲级办公楼资本化率低
深圳近年来商业房地产大宗交易增长，但市场活跃度明显低于北京、上海。以纯办公楼为例，2020年深圳成交4个项目，是一线城市中最少的。从成交金额来看，深圳的四个项目共销售70亿美元，只有上海的七分之一，北京的三分之一。究其原因，主要可能是深圳甲级办公楼资本化率低。为了解决这个矛盾，必须不断提高办公大楼的吸收量新供应逐渐消化，深圳显示其经济可持续发展潜力，吸引更多玩家。
深圳作为全国最年轻的城市，常住人口平均年龄只有32.5岁，各地年轻人选择来鹏城奋斗，吸引求贤若渴的企业深入投资。深圳除了自己的魅力外，低定居门槛也是过去几年吸引年轻人才的关键，很多无法获得北上定居名额的人才来到深圳。但是，随着房价的上涨，当初为了定居的年轻人发现很难留下来的时候，这个城市的人才魅力就会减弱。
因此，在房价上涨和吸引人才之间取得平衡，确保企业不断进入，深圳甲级办公楼市场才能健康发展。
