随着COVID-19的停产中断了一大片行业的业务运营，写字楼租户开始寻求租金减免。例如，Greenberg Glusker律师事务所洛杉矶律师Kenneth S.Fields说，他的办公室租户客户询问他们是否可以停止支付租金，而房东客户正在寻求建议，如果租户停止支付租金，该怎么办。

菲尔兹指出，办公室房东是否可以因未付租金而驱逐房客，或者房客是否有法律责任在停业期间支付租金，这取决于租约上写了什么。因此，双方都应该审查他们的租约，以确定这些文件如何处理目前的情况（如果有的话）。

据菲尔兹介绍，例如，租赁合同中的“不可抗力”条款规定，当“天灾”或无法克服的人为干扰妨碍承租人履行合同义务的能力时，承租人可以免交租金，因此冠状病毒被认定为不可抗力。

与此同时，州和地方政府，包括洛杉矶、洛杉矶县、纽约、西雅图所在的国王县和其他主要城市，都颁布了紧急立法，禁止在经济危机期间因未支付租金而驱逐住宅和商业租户。

菲尔兹说：“根据州或地方法律，房客已经了解他们的延期权利，许多大大小小的办公楼房客要么寻求帮助，要么干脆不付房租。”他指出，办公楼房东也知道这些规则，双方都知道，目前大多数法院都已关闭。

然而，紧急立法通常只规定租金延期，因此承租人必须最终支付租金，通常在延期到期后的3至6个月内支付。此外，菲尔兹说，办公室租户必须能够确定，COVID-19的情况实际上阻止了它支付租金。与小企业租户相比，“这对大企业租户来说可能更困难，因为他们可能拥有更大的现金储备和/或获得资本，从而能够继续支付租金”。

房地产服务公司AvisonYoung的全球研究主管尼克•阿克斯福德（NickAxford）表示：“我们看到各种规模的公司都在要求纾困。”。“劳动力特点、行业、地理位置、当地市场条件、剩余租赁期限以及与房东的关系都是因素。”

菲尔兹指出，法院将如何解决停业引起的租金纠纷，还有待观察。但他表示，这种情况已经给房客/房东关系带来了压力。房东依靠租金收入为自己的经济债务和贷款文件提供资金。

他说，最有可能的是要求房东在放弃或推迟承租人的租金之前获得贷款人的同意。菲尔兹补充说，机构房东和其他债务杠杆率较低的房东可能比准备金较低或债务负担较重的房东能够承受更大和更长的租金延期。他指出，一些机构房东已经向房客提供了几个月的延期还款计划。

Axford补充道，房东如何回应办公室租户提出的租金延期或减少的要求，在一定程度上取决于租约的措辞，但在大多数情况下，这将取决于个人的判断和合法性，而且差异很大。

他说：“房客的规模和财务稳定性，与房东的历史关系，以及房东希望将房客留在大楼内的愿望都是考虑到的因素。”他指出，美国最近的经济刺激计划并没有解决这个问题。《关怀法案》中为企业和政府指定的8500亿美元提供了联邦贷款，可用于支付工资、租金或水电费，但这些贷款必须偿还。

在菲尔兹看来，大多数房东希望房客向小企业管理局寻求帮助，而不是要求他们承担所有的痛苦。根据《关怀法案》，SBA将为企业提供高达1000万美元的贷款。但菲尔兹说，房东们应该认识到，向小型企业管理局寻求工资保障贷款（PPLs）的房客们希望这样做，能够完全免除贷款，而不是让他们的公司在市场开始正常化时负债累累。

因此，他建议办公室租户和房东共同努力，根据各自在这种情况下的能力，找到一个能够让双方都生存下来的解决方案。他强调：“现在不是谈判最后五分钱的时候。”。

后天

虽然现在预测COVID相关损害的确切性质和持续时间还为时过早，但最近一份题为“COVID-19对房地产的影响”的报告的主要作者阿克斯福德指出，社交距离的呼吁可能会全面改变职场策略，从传统的办公租赁模式到灵活的办公运营商。

阿克斯福德说：“在灵活的方面，我们预计灵活的运营商社区将开始整合，那些定位于增长的运营商将吸收那些目前正在寻求生存的运营商。”。“在生存模式下，拥有（共同工作）运营商的业主可以选择可行的灵活位置，并作出决定。”

他预测，虽然有些人可能试图将这些空间重新出租给其他合作运营商，但在现有空间内，与经验证的运营商签订的业主-运营商管理协议可能会有所增加。

据菲尔兹称，总的来说，写字楼房东应该预期，未来租户利用空间的方式会有一些变化。“我希望有承包权的租户会考虑行使这些权利，没有承包权的租户会调查转租空间。房东应仔细审查租约的转让和转租条款。租约将规定房东对租户转租的反应，但房东有权要求额外的担保和/或利润分成，”他指出。“如果信用是一个问题，房东应考虑获得信用证，而不是现金保证金，以减轻破产风险。”

Avison Young的报告指出，隔离期间在家工作的实验可能会加速远程工作移动，增加员工灵活的工作选择。阿克斯福德说：“这一次验证了人们可以远程工作，并提高工作效率。”。这可能会导致企业占领者管理办公室投资组合的方式发生重大转变。

“居住者之间灵活的工作空间已经成为该行业的增长动力，各组织发现越来越难以承诺长期租赁。这只会在我们度过经济衰退时受到进一步影响，”Axford指出。

在经历了有史以来规模最大的远程办公全球实验后，办公租户将从这场危机中脱身。这可能会推动企业对机构房东直接提供的灵活租赁条款的需求。

“无论是占用者、运营商还是机构所有者，对2020年的财务预测都已被打乱，各方都必须采取积极主动的方法来降低短期风险，并重新调整长期投资组合管理战略，”他说。