随着这一流行病的继续蔓延，其对医疗办公楼（MOBs）的影响正给这一类资产带来一系列独特的挑战，并使行业参与者受到考验。
预计在商业房地产行业内，医疗房地产资产，尤其是暴民，将蓬勃发展，因为该国对医疗资源的巨大需求，以回应COVID-19。然而，暴民并不能免受COVID-19的经济影响。尽管医疗房地产比大多数其他商业房地产行业更具弹性，但由于患者不愿意去看医生享受与非COVID-19相关的医疗服务，社会距离和住房到位的要求正在影响着大量医疗专业人员；
房东/承租人关系；
由于选择性和非关键性程序被推迟或取消，医疗保健提供者的收入急剧减少，在某些情况下，收入完全停止。尽管如此，每月的租金还是会到期。暴民业主应收到租户通知，预计无法支付租金或要求减租、延期或其他救济。 ；
尽管有这些可以减轻的情形，但租约仍然管辖双方之间的合同关系。一些租户已经采取了应该免除履行义务的立场，列举了各种法律论据，包括不可抗力、商业挫折和法律不可能。在每种情况下，第一个反应应该是审查适用的租约，并确定其任何具体规定是否提供了指导。
重要的是，黑帮地主应该保持灵活性。宣布违约可能不仅为时过早，而且可能被法律禁止。许多州、县和市政府已宣布暂停驱逐因该流行病造成经济困难的商业租户。这些规则是不固定的，经常更新或修订。
为了避免在放弃或同意上产生混淆，房东在回应暴民租客时应该考虑周全。例如，房东可以向承租人提供一份承认承租人财务紧张的保密问卷，强调租赁合同条款仍然支配双方之间的关系，并要求承租人解释COVID-19流行病如何影响其履行能力。细心的房东应根据个人房客的需要，在法律和公平的保护他们的权利的同时，做出相应的反应。
暴民所有者还必须审查现有的贷款文件。贷款人对这些租户谈判有兴趣。贷款协议通常对租赁的修改和调整有限制。如果物业需要贷款，并且贷款人有同意权，则在未获得所需同意之前，不得就租金优惠做出任何决定；
资本市场
尽管COVID-19带来了波动和不确定性，但资本市场仍然对企业开放。如果2008-2009年经济大衰退的核心不是严重的信贷和流动性危机，商业房地产市场上的许多贷款机构如果谨慎的话，仍然愿意配置资本。考虑到医疗房地产行业的相对稳定，这一点尤其适用于医疗房地产。
对于面临类似于影响标准办公室或零售资产的现金流困难的医生团体，以及努力偿还债务的房东，《冠状病毒援助、救济和经济安全法》（CARES法）可能会提供急需的援助。在其他债务减免举措中，历史性的刺激方案使美国小企业管理局（U.S.Small Business Administration）能够通过全国各地的地方贷款机构向符合条件的企业提供紧急赠款和贷款。
此外，大多数贷款人倾向于与借款人合作，其中许多是在监管机构和《关怀法案》的强制下进行的。即使没有政府的干预，许多放贷者也认识到这种情况的普遍性，并从长远的角度来维护与借款人的现有关系。银行和保险贷款机构似乎比渠道贷款服务商更容易接受。但在所有情况下，出发点都是谈话；
医生团体和拥有由其执业机构或房地产担保的贷款的暴民业主应主动联系他们的贷款人，并且在不承认不愿意或无力偿还债务的情况下，请求一封“婚前协议书”。这类信函设定了一个条件，在该条件下，双方可以安全地探索自己的选择，以开启谈判，并在危机中走出一条道路，同时避免因借款人书面承认无力偿还到期债务而触发违约或追索权。
建设与发展
全国的建设和发展项目都被困在灰色地带。各个管辖区的住房命令各不相同，有些城市允许继续活动，而其他城市则强制关闭所有建筑工地，只有少数例外。订单中的新趋势揭示了“基本”和“非基本”业务操作之间的关键区别。医疗设施等业务通常被认为是必不可少的。
这对暴徒来说可能是个好消息。在同意遣散或暂停进一步工作之前，暴民项目业主和承包商应调查州和地方政府的命令是否允许暴民建筑工地继续作为“基本业务”运营
在发展方面，由于地方政府行动的拖延，应享权利进程正在放缓。根据社会疏远准则，公众听证会和律师会议已经停止，而公共设施的广泛关闭更是雪上加霜。暴民开发商发现很难获得批准（甚至提交计划）、申请许可、领取入住证或获得其他重要的政府批准。
现在，全国的州、县和市政府机构都在争先恐后地在技术的帮助下，使授权过程的关键阶段能够远程进行。尽管MOB开发人员和项目所有者应该预料到在许多司法管辖区的处理速度会变慢，但虚拟开发会议、召集听证会和在线应用程序的出现可能会在短期内使授权过程继续进行，尽管速度比正常情况慢些。对于那些已经完全停止权利程序的司法管辖区，申请和许可证可能会随着紧急关闭令无限期延长。各法域之间的规则往往差别很大，开发商必须密切注意适用的到期日期和当地要求，以确保没有权利因未能在到期前提交必要的申请或采取某些行动完善权利而无意中丧失；
收购
住房到位令也对与收购和处置黑帮资产有关的正常工作流程构成挑战。最大的障碍之一是行政管理。与其他“非必要”企业和政府机构一样，所有权和代管公司以及当地录音办公室也已关门。
同样，技术也提供了可行的解决方案。一些州已经批准了远程公证（RON），或者正在努力快速跟踪此类批准，以避免传统的当面公证确认。RON提供了一种无需面对面会议即可证明个人身份的方法，同时也消除了通过联邦快递（FedEx）或UPS等隔夜递送服务获得原始签名的相关物流。此外，在当地录音办公室不向公众开放的地方，许多录音办公室继续提供电子文件。通过远程工作，托管代理机构通常能够将交易进行到结束；
在尽职调查过程中，住房到位令妨碍了负责人和顾问进行实地考察、进行实地检查、准备调查和一般性地对任何特定财产进行检查的能力。如果尽职调查很难或不可能执行，寻求转发交易的买家可以考虑发送要求延期的通知，或者在交易困难之前作为终止通知。谨慎的投资者在要求额外时间开展尽职调查活动时，正考虑到这些困难。
鉴于这一流行病的范围和动态性质，任何具体问题都没有一刀切的解决办法，必须根据你的具体情况考虑上述指导意见。
David Lari是合伙人，Andrew Fogg是合伙人，Scott Abrahamson是高级法律顾问，Michael Polvi是Castle&Nicholson Cox的合伙人；
Cox，Castle&Nicholson已经成立了一个特别工作组，负责监控、分析和建议COVID-19大流行带来的一系列业务和法律挑战，包括本警报中讨论的事项。 ；协调多个实践小组和行业，工作组正在使用COVID-19跟踪最新发展，并努力为房地产行业和其他行业的客户提供尽可能最好的建议。
