在深圳，不管土地出让遇冷或是火热，都能引起一番话题。而前海片区作为深圳“西移”的核心，土地更是各家房地产企业争夺的焦点，尤以宅地为甚。
继去年底天健以38.9亿元拿下前海首宗限价宅地之后，时隔4个月，前海又挂出第二宗限价宅地，预计出让时间为5月15日。
4月14日，深圳市土地房产交易挂牌前海一宗居住用地。该地块位于前湾片区十开发单元03街坊，土地面积3.17万平米，总建筑面积18.36万平米。规划显示，该宗地建设普通商品住房，配建只租不售的人才住房。只租不售的人才住房初始配建面积不少于16460平米。
地块挂牌的信息出来之后，合富辉煌（中国）深圳公司总经理李举明便对观点地产新媒体直言，该地块为“稀缺中的稀缺”。
而多名业内人士也都表达了对地块前景的看好。他们认为，近些年前海片区宅地供应少，供应多以写字楼、公寓为主，住宅的供应量远远不能满足前海目前的发展需求。据悉，算进此前被终止出让的前海桂湾T201-0125宗地，前海片区至今仅推出6块宅地。
限价之下
值得关注的是，该地块采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交市前海管理局只租不售的人才住房面积。
具体而言，该地块起价79.98亿元，限价115.97亿元。项目建成后，普通商品住房入市均价为10.71万元/平米（毛坯价，不含装修），竞得人必须严格按限定的销售均价进行销售。
此为前海片区第二次推出限价宅地。高端智库中国综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁表示，这宗地之所以需要采取“双限双竞”的方式，是因为地块位置较好，目前政府也只能采取限价的方式，因为一旦放开的话，土地价会无法控制，涨得会过高。
李举明也称，地块限价是政府控制土地成本的好方法，既能达到政府的预期，又符合市场水平。
像去年10月终止出让的前海桂湾T201-0125宗地，地块含有8万平米住宅，当时在土地出让条件中，并未提到住宅用地的价及户型问题，便让该住宅产品的价格具有很大的想象空间。但地块在拍卖前几日终止出让。
至于此次入市10.71万元/平米的上限价，广东省住房政策研究所研究员李宇嘉表示，限价水平是跟当前房价水平挂钩的，属于合理的范围内。
对比前海片区去年入市的两个全新住宅项目，分别是招商领玺和颐湾府，为两大豪宅网红盘，均位于前海妈湾十九单元，两者入市单价均破十万。
另一方面，前海片区住宅项目热度一直都很高。早于2014年11月，前海商品住宅前海时代一期开盘入市，便引起了各种争议，据说场面火爆。而上述两个住宅项目入市时也是深受关注。
李举明认为，基于稀缺性，这块宅地在5月份的出让会受到很大的关注。
例如去年前海片区出让的桂湾片区T204-0142地块，共吸引中海、平安、华发、龙光、招商、越秀、天健、金茂、万科和厦门建发等10家开发商到现场参与竞拍。当时地块普通商品住房入市均价为9.9万元/平米。天健以38.9亿元竞得上述地块，溢价率43.49%，足见其火热程度。目前，该地块正在做项目工程前期工作。
为何火热
在规划初期，前海片区的定位是以商务办公、产业大厦规划为主，住宅物业在规划中相对较少涉及。
据宋丁介绍，前海片区是国家加持的金融片区，以前是作为深港现代服务业合作区，现在又融入了自贸区的因素，双区联动，近些年发展得比较快。
近来，前海片区的商办物业入市表现也毫不逊色。3月7日，位于深圳南山蛇口自贸区的豪宅项目招商太子湾湾玺N3项目正式开盘，共推70套公寓产品，总价2000万至5000万，开盘当天即房源售完。随后于3月13日，招商太子湾再次开盘，市场消息更是称项目一分钟内售完。
然而在发展之下，商办用地确实越来越多，宅地供应反倒变得缺乏。宋丁称，“按照原来的规划，前海片区片区的人口数量是80万，但目前满足居住需求的还不到10万人口，所以很大部分在前海工作的人需要到别的区域找居住用地。”
于近期，前海片区也在调整一些住宅规划，释放了增加宅地供应的信号。3月份，深圳市前海管理局公示了关于前海十开发单元规划个案调整方案，涉地块编号合并，以及商业用地改居住用地等内容。
据了解，十开发单元位于前湾片区，具体调整范围由科创六街、诚信三街、科创三街以及前湾四路围合用地。调整前，涉及的地块用地功能以商业性办公、商业等为主要用途；调整后，涉及的地块合并为新的10-02-04和10-03-01两大主力地块，用地功能为二类居住用地（R2）。
如调整成功并开发建设，前海前湾片区将新增供应超过28万平米的住宅用地。
另于去年底，前海合作区中集土地整备置换用地等15项建设项目用地获批复，其中有4个项目的土地用途为居住用地，项目主要分布于颐湾府的东、南两面。
但事实上，业内也表示，前海片区就算会有更多的宅地供应，也并不是开发商有钱就能拿到地块的。
据李举明透露，通常前海片区的地块出让条件会较为严苛，设置一些诸如500强、配建人才住房等等门槛，基本上都是定向出让，政府会从中选择一些比较优质的开发商。
本次出让的前海宅地，仅土地竞买（投标）保证金就需要近40亿元。但业内表态，虽在疫情的影响下房企们表现出现金流紧张的趋势，但也不会影响拿下这宗宅地的积极性。
宋丁则认为，拿地风险也谈不上，一旦房企选择去拿这块地，一定是地块测算合理之后才选择去拿地。
李举明进而表示，不同的房企都需要算账，因为各自的融资成本、管控成本都不一样，这其中融资成本比较低的房企在拿地上会比较占优势。他预测，排名前十、前二十的房企应该都会对这宗地感兴趣，预期争夺地块的企业会比较多。
据业内透露，此次拿地也可能是以联合拿地的方式，多半会是国企拿下这宗宅地。
来源：观点地产网
