1981年，深圳蛇口工业区启动新中国历史上住房制度改革，迈出了全国住房制度改革,自1981年以来，深圳蛇口工业区对职工住房制度进行了深入的改革，从“国家包、低房租”的“大锅饭”制度转变到按成本计租和租售并举，从供给制转变到商品化经营，蛇口工业区是我国住房商品化改革的先行者。
在蛇口启动住房商品化改革之前，我国城镇住宅长期实行国家统包，房租既不能养人，也不能养房，国家投进住房建设的大量资金，有去无回，严重影响其再生产能力。同时，住房按职务分配，滋生了许多特权照顾、分配不公的现象。
当时的蛇口工业区还存在一个在全国其他地区未曾遇到的棘手问题：由于市场化改革走到全国前列，大量企业在蛇口落地，市场波动对职工住房产生了巨大的影响。工业区成立之初，在市场形势好时，企业大量招聘员工并安排他们的住所，职工与企业有着很强的依附关系，而市场形势不好时，企业大量裁减员工，职工住宅被收回，造成大量职工居无定所。在20世纪80年代初期，蛇口职工人数每年增加1倍以上，住房供给却由于统包制度而缺乏增长动力，远远满足不了职工需要。
在这种背景下，蛇口工业区开始酝酿新中国历史上住房制度改革。1981年6月，工业区首先以低房租作为突破口，打破职工住房统包供给的“大锅饭”制度，坚持成本核算、不赔不赚、按质论租的原则，制定新的房租标准，即以折旧、维修、管理费三项计租。当时考虑到工业区处在初创时期，职工工资水平不高，家庭开支较大，暂时按略低于成本的标准收租，实行准成本房租制。
那时，工业区设想，随着职工收入水平的提高，逐步把宿舍区公共设施维护费用、土地开发费和税收等计入房租，逐步向商业租房过渡。初步设想以工资年递增5%为前提，房租每年递增6%。按当时测算，收入较高、家庭负担轻的职工，房租仅占其工资收入的6%，工资不高、负担较重的职工占收入的12%-18%，平均占10%左右，这一负担，职工是可以承受的。因工资基数大，房租基数小，新增加的房租只占增长工资的一部分，可以保证在职工生活水平不断上升的条件下，比较平稳地提高住宅商品化的水平。
1981年上半年，工业区进行工资调整，职工工资普遍增长了1倍以上，为住房商品化提供了有利条件。同年，蛇口工业区职工住宅——水湾头B区五、六、七、八栋竣工，职工准备喜迁新居，蛇口工业区也正式拉开了住房制度改革的帷幕。
1983年至1984年，地段、楼面、造价等逐渐成为确定房租高低的因素，进一步发挥了房租调节住房供给的经济杠杆作用。同时，还开始向企业销售住宅。1984年年底，工业区制定了《蛇口工业区职工住宅经营暂行规定》，正式向职工个人销售住宅，实行租售并举。1984年年初竣工的荔园小区住宅楼率先实行了租售结合、以售为主的方针，开始按优惠价向职工销售住宅，并在销售过程中，推出分期付款、银行按揭等购房的新方式，鼓励职工自购住宅。据统计，截至1985年6月底，蛇口工业区房地产公司共向企业单位销售职工住宅约2200平方米，向职工销售约37000平方米，蛇口工业区的双职工住户有1/3购买了新房。
之后，工业区逐步改革取消售（租）房优惠价，允许上市，逐步朝着实现住房商品化的方向发展。从20世纪90年代起，蛇口工业区的住房制度改革逐渐与全市同步。蛇口工业区实行住宅商品化的时间虽然不长，但成效显著。初步理顺了职工住宅生产、流通、分配、消费关系，改革给工业区的房地产业带来生机和活力，显示出良好的综合社会经济效益。实践证明，住宅商品化，是解决我国城镇住宅问题的一条出路。在工资上涨水平不滞后的前提下，住宅商品化能够较好地改善群众生活。
来源：深圳特区报
