据业内人士透露,随着COVID-19大流行对养老院运营商的沉重打击,中短期内老年人住房行业前景黯淡。

“这很不确定。没有人真正了解COVID-19大流行的深度。“我认为,我们确实相信,在情况好转之前,情况可能会变得更糟,”贝丝•伯纳姆•梅斯(Beth Burnham Mace)表示,她是美国老年人住房和护理行业国家投资中心(NIC)首席经济学家兼资本市场研究总监。

在病毒袭击之前,老年人住房部门已经在应对一些挑战。但伯纳姆·梅斯指出,随着老年人有更高的并发症、住院或死于该病的风险,“我认为这是该行业的一个谨慎前景”。

在3月最后一周,NIC对180家老年人住房和护理设施运营商的C套房管理人员进行的一项调查中,约有一半(49%)的护理设施运营商报告入住率比上个月有所下降。这一数字是32%的独立生活运营商,29%的辅助生活运营商和26%的记忆护理设施运营商。

根据NIC的数据,截至2019年第四季度,老年人住房的平均入住率为88.0%,独立生活的平均入住率为90.0%,辅助生活的平均入住率为85.7%,熟练护理设施的平均入住率为86.5%。

除了入住率下降外,老年人住房和熟练护理部门40%至50%的经营者报告说,与2月份相比,3月份入住率有所下降。这在一定程度上是因为运营商正在采取先发制人的措施,保护自己的财产不受任何外来访客的侵害。梅斯认为,“由于有人带病的风险和有人必须隔离的挑战,一些选择的经营者开始限制他们的房产的入住量。”

总部位于加州新港海滩的研究公司Green Street Advisors的高级分析师卢卡斯·哈特维奇(Lukas Hartwich)说,由于这场大流行病,老年人住房市场的总体情绪已经转为负面。“投资者对老年人住房需求可能受到的短期和长期影响,以及遏制和缓解相关的成本压力感到担忧,这是可以理解的。当看到投资老年人住房的公司股价表现不佳时,这种情绪的转变是显而易见的。”

哈特维奇补充说:“现在确定还为时过早,但担心COVID-19会加速外迁活动,同时也会阻碍外迁活动。”。

在接受NIC调查的高管中,约有一半至三分之二的人表示,他们的入住率在作出回应前一个月没有变化。然而,疗养院运营商报告说,搬出的速度增加了16%。

随着入住率的降低,“入住率将下降,”房地产服务公司CBRE全国老年住房资本市场业务执行副总裁Lisa Widmier指出。

人们也越来越担心老年人住房设施的经营者是否能够支付租金。包括万达在内的一些大房东已经开始向运营商提供租金减免。哈特维奇说,即使在COVID-19爆发之前,“老年人住房租金三倍净覆盖率普遍低于可持续水平”,COVID-19的流行“将迫使重组,因为许多租户将无法支付租金”

伯纳姆•梅斯说,到目前为止,居住在这里的老年人似乎仍在支付房租。“据我所知,就坊间传闻而言,目前为止还不错。居民自己也付得起房租。”

“现在,这可能会带来潜在的问题,因为我们已经看到了股市的大幅崩盘,它侵蚀了人们的大量财富,也侵蚀了可能影响支付能力的失业问题。”

随着运营商增加加班时间和雇佣临时员工以弥补劳动力短缺,员工费用预计也将上升。这将给该行业带来进一步的压力。由于政府往往只提供不严格的监督,许多养老院经营者原来准备不足,以处理一个新的疾病爆发,如COVID-19传染性。据《凯撒健康新闻》分析,在过去三年里,美国15000多家养老院中,有9000多家被指存在一项或多项感染控制缺陷。

老年人住房危机的一个缓解因素是,业内人士已经看到了库存增长的减速。有迹象表明,在大流行期间,这种情况仍在继续。

“新的供应和发展是老年人住房经营者面临的一个重大问题。梅斯说:“我预计未来的问题不会那么严重。”。“这主要是因为现在很多交易市场已经关闭。还有一些交易要做,但做得不多,因为没人知道这一切的走向。”