整个2020一季度北京甲级写字楼出租市场相同处于市场冷冻状况，简直一切的出租买卖活动都处于暂停或推迟的状况。但是，咱们关于市场的全体判别是疫情关于北京写字楼出租市场没有决定性影响，其影响更多是在市场参与者的活跃度和市场节奏改动罢了。
疫情对北京写字楼市场没有决定性影响
进入2020年，新冠肺炎疫情成为第一只影响全世界的黑天鹅事情。在整个一季度，疫情简直冻结了我国一切经济活动，并开端在全球规模蔓延。根据统计局数据显现，2020年1到2月，规模以上工业添加值同比实际下降13.5%，全国固定财物出资同比下降24.5%，全国房地产开发出资同比下降16.3%。
数据实在的反映了疫情关于经济的负面影响十分显着，但在这样不利的经济环境下，我国的疫情从三月份开端得到了十分有用的操控。从方针选择来看，我国付出了较大的短期代价，换来了居民的生命安全和更长时间的经济添加潜力。咱们以为跟着我国逐渐消灭新冠肺炎疫情，我国经济将会是第一个从疫情的阴霾中逐渐复苏的经济体。
高力国际华北区董事总经理严区海表示：“在这样的大环境下，整个一季度北京甲级写字楼租赁市场同样处于市场冷冻状态，几乎所有的租赁交易活动都处于暂停或延迟的状态。然而，我们对于市场的整体判断是疫情对于北京写字楼租赁市场没有决定性影响，其影响更多是在市场参与者的活跃度和市场节奏变化而已。在市场新租活动被冻结，部分租户租约正常到期，以及成本因素成为企业的重要考量等多种因素的作用下，本季度净吸纳量的数据也反映出和宏观经济相同的走势。本季度北京市场的净吸纳量达到创历史记录的-81,000平方米，这也是北京市场第一次出现连续两个季度的负净吸纳量。除了CBD和丽泽子市场外，其他市场都录得负净吸纳量，其中以燕莎子市场的负净吸纳量变化最为明显，达到了-64,000平方米。仅从数字变化来看，大量负净吸纳量意味着企业开始出现从甲级写字楼向乙级或产业园区搬迁的迹象，同时还包含了由于成本因素退租或正常合约到期而新出的空置面积。在正常的市场环境下，新增空置面积会在很大程度上被新租面积所抵消，但处于疫情状态下的市场，这部分本应通过正常租赁交易所去化的面积却无法被需求所吸纳。”
虽然本季度无新增供应量，但市场需求遭到抑制，导致空置率环比进步0.8%，同比上涨5.9%，到达16.7%。其间燕莎商圈空置率上涨起伏最大，同比上涨6.1%，季度空置率上升为存量租户租约到期搬家或减缩面积所致。因为空置率逐渐走高，全市甲级写字楼租金水平也处于下调通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平米。全市各个商圈均呈现不同程度的环比下跌，其间燕莎商圈跌幅居首，到达环比-5.4%；长时间价格坚挺的金融街和中关村也呈现松动，环比分别下调-1.4%和-3.1%。全体市场环境仍然更有利于租户，有搬家或扩租需求的租户能够比较活跃的在市场中寻觅性价比更高的优质物业进行作业空间晋级。
严区海认为：”由于受到疫情影响较小，目前IT行业的需求占比较大，这个行业的需求恢复也是最快的。由于海外总部受到疫情的影响，大部分外资公司整个三月份都处于停滞状态，预计该情况会进一步延续到二季度，预计会有更多的海外公司寻求降低成本的计划。”因为租金下调，空置率上升，关于租户来讲现已呈现了一个减负进步作业品质的时机窗口。疫情的呈现也让许多企业重新审视并指定新的作业策略，更深化的考虑怎么进一步进步作业功率。关于写字楼业主，严区海主张：”写字楼业主关于现在的市场状况应该活跃调整出租策略，更灵活的经过多种方法留住老客户，拿下新客户，在这个时期坚持出租率更为重要。
高力国际华北区研究部陆明对此认为：”北京市场的核心问题依然是高供应量推高空置率。2020年依然是供应高峰年，整体空置水平会持续攀升，有可能会进一步突破20%。然而，疫情延缓了很多在建项目的工程进度，因此我们预计会有部分项目将延迟入市，这从一定程度上减轻了市场的供给压力。随着疫情的逐步缓解，我们预计市场活动会在二季度出现较为明显的复苏迹象。同时，我们维持在2019年四季度对于市场租金高位盘整态势的基本判断，在疫情的影响下，租金的调整幅度将加大。基于目前疫情后期的市场状态，以及新增供应量的逐步入市，租金预期大概会在明年发生转变。”
现在因为海外市场的不确定性大幅添加，全体疫情的影响大约率会延续到下半年。但是，从我国经济自身的角度来看，疫情导致的最困难时间正在结束。咱们一直着重，2020年的市场注重点不该只是经济增速，更应该注重各类活跃方针带来的拉动效应。严区海董事总经理判别：稳就业和新基建是今年宏观调控最重要的两个方面，其间新基建将成为我国下一阶段供应侧改革的重要抓手。新基建包含5G基建、特高压、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源轿车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网等七大方向。就当前开展走向而言，疫情关于需求端的影响只是暂时的，但是关于供应端却有着深远的影响。新基建的大规模铺开将进一步进步经过科技晋级所带来的经济质量。以新基建为首的工业革命将会加速整个我国的工业链晋级，乃至重构我国在当前世界经济格式下的影响力。全世界都在盯着我国后疫情时期的方针有用性和经济康复力。在全球降息和量化宽松的大趋势下，咱们信任我国经济的逐渐企稳将给全球出资者带来决心，下半年资金会加大流入我国市场，布局无疫情且经济企稳的市场会成为全球避险资金的首选。
优质财物将成为内外本钱抗周期最佳防守东西
作为对新型冠状病毒疫情的回应，中心与地方各级政府已出台一系列财政和货币方针以扶持经济添加；一起，跟着国内疫情防控局势向好，各行各业活跃复工复产下疫情能够继续遭到操控，境内外本钱对我国政府的高效及市场和社会的安稳高度注重。高力国际中国区资本市场部董事总经理汪蓓认为：”房地产投资需求长期存在，疫情只会影响市场投资节奏，国内一线城市优质资产将成为内外资本抗周期下的最佳防守工具，交易会在疫情逐步稳定后出现一定的释放，消化之前所压抑的需求。由于国际间差旅限制等因素，外资决策流程将相对慢于内资投资人。”
北京2020一季度共录得3笔大宗买卖成交，分别是综合体、酒店及写字楼。最大的买卖是坐落朝阳区的LG双子塔，该项目自上一年下半年入市后”花落谁家”一直是出资界热议的论题，最终，新加坡主权基金GIC以11亿美元将其收购，占一季度总成交额的92%。
自3月下旬以来，出资者已逐渐康复活跃度，在北京市场寻觅出资时机，安排勘测项目等。其注重要点仍将是写字楼市场，除了城市更新类项目外，已具有现金流的持有型物业亦成为出资人注重的类型。
此外值得一提的是，这次疫情虽然对大部分职业带来负面影响，但线上科技公司，医药与医疗公司以及云计算，大数据等职业因为疫情影响需求反向添加，其承租才能安稳且有扩张的可能性，这些职业遍及都散布在有工业集合性的商务园区，例如中关村、上地工业园等，因而商务园项目将可能成为具有添加爆发力的子市场。
疫情下的零售商业走向
针关于北京零售商业的康复状况来看，截止到3月底北京购物中心根本康复了正常经营时间，北京前门和王府井步行街商家开业率仍与疫情前有较大差距，主要受旅游业未康复影响。据商务部要点监测1000家零售企业日均出售额来看，2月下旬比中旬添加5.6%，全国消费市场触底回升。经过近20个购物中心的观测，3月下旬购物中心品牌经营率在80%-90%左右，现在儿童乐园、教育、文娱类（KTV、影院）业态仍处于关闭状况。其它业态进店消费人群显着添加，餐饮类平均上座率在25%左右，生鲜类超市客流密度大于其它业态。
一起，咱们也观察到疫情关于整个职业正在带来各种改动。因为疫情，线下实体出售跌入前史谷底，许多连锁优质品牌开端整合资源开通了线上出售渠道。例如，餐饮职业遭到重创，品牌纷繁加大外卖维持经营，以削减丢失。整个一季度生鲜类超市外送进步3-4倍，随之呈现用人缺少，各职业开端呈现抱团取暖同享职工的现象。大的连锁超市出售额不降反升，这其间线上渠道功不行没。在线下出售陷入困境的时分，出售人员活跃经过APP、抖音、公众号、微信群等小程序转战线上，经过各类推广和直播拉近了与顾客的距离，为线上出售进步起到了活跃作用。
此次疫情期间，零售服装、餐饮、文娱、线下教育等职业遭到极大影响，疫情严峻时客流削减超越80%，全体歇业超越70%，出售额已至冰点，截至3月底仍未完全康复经营。疫情期间大部分购物中心对商户做了1-3个月不等的免租优惠，但人职薪酬仍是一个较大本钱，客流康复仍需必定时间，部分商家对作业人员进行了减缩以此缓减本钱压力。传统零售、餐饮等业态现在根本停止了新的扩张，新的开展战略要在疫情后重新制定。
顾客纷繁经过各类APP开端线上消费，线上能够满意日常的大部分需求，线上优惠力度和便利性正在改动咱们的消费习气，疫情结束后仍将发生深远影响。80后，90后从外卖主力消费群转变成为大厨，生鲜类半成品食物成为消费热点，中老年人经过智能手机敞开网购形式，成为新的网络消费人群。健康、养生类产品成为新的消费添加点。
因为购物中心品牌很多，高力国际零售服务部刘瑞京的主张是添加线上出售渠道的建立，将经营的品牌产品同步到线上，线上线下的相互结合会进步出售额。品牌方也能够经过自有会员体系建立线上出售形式，加大线上推广和宣传来进步出售额。现代消费已满意电子付出，订单、物流智能化处理，消费客层及数据的剖析，主张经营方加强数据的剖析和整理，对顾客消费特色进行深化研讨，更好的供给精准服务。主张经营者未来对一线人员添加线上出售培训，一起经过各类渠道进步线上出售和服务的新技能。
零售商业地产开发趋势
因为疫情的影响，开发商关于零售商业选址逻辑发生了改动。首要，公共卫生安全注重度的进步将重塑商业选址逻辑。从客流来看，从首选客流密度大的地段转变为进步对客流质量的追求；从区位来看，从首选市中心等交通便利的区位转变为向郊区化开展；从交通来看，从偏好地铁上盖及其他公共交通枢纽转变为以步行及私家轿车为导向的商业选址形式。其次，因为此次疫情中居民的活动轨道成多中心发散，不再是目的型购物中心等人员高度集中的区域，因而强辐射型商业的集聚将转变为环绕社区开展的零售商业。最终，针关于社区居民供给一站式服务的社区型购物中心将成为未来开展热点，包含了购物，餐饮，文娱，文化，运动，亲子，休闲和交际等功能。
高力国际华北区咨询服务部高档董事付茂华推断体会立异会成为实体商业PK电商更重要的手法。受疫情影响，电商对实体商业的冲击不断加深，而互动性与体会性是实体商业不行代替的特性。市场能够经过情感共识、沉溺式打造、线上线下交融等手法增强实体商业的体会性，打造立异点，进步购物体会。以情感共识为例，市场能够经过品类组合、门店空间规划、消费体会刻画，与顾客发生情感共识，形成对目标客户群的强壮吸引力，例如上海的LANEHUB瓴里家居体会店刻画高品位日子体会空间；i.t blue block打造多主题的全新概念店。至于沉溺式打造，零售业项目可经过沉溺式环境打造与沉溺式业态整合吸引顾客，进步购物体会，如北京SKP南馆SKP-S以”数字-模拟-未来”(Digital-Analog Future)为主题，为顾客制造一个超现实的购物场景。线上线下交融则是难度更高的手法，不仅需求从商业逻辑上打通线上和线下，乃至需求在安排架构，技术储备和人员培训等方面做出体系化战略规划，如澳洲的Westfield集团创立Westfield Labs数字机构，推出了市场无票手机智能泊车，手机点餐等便民的应用程序。
市场越来越注重经过科技手法来保证公共卫生安全。在此次疫情中，高科技手法的广泛整合应用为集中式商业供给安全保证，将是未来要点的开展方向。购物中心可利用5G红外热成像测温、红外感应开关、无接触终端、室内微气候监测体系、科技手法处理市场内部环境问题以及对人流健康全方位监测，实现公共卫生安全作业的透明化、及时化。
