“现在这个时期，除了少数几座地标性的写字楼以外，写字楼的租金都在下跌。”从事写字楼租赁工作的陈斌（化名）向记者描述了他眼中当前北京写字楼的市场状态。“黑天鹅”突然袭来，各行各业几乎无一幸免，写字楼的命运则和企业的运行紧紧联系在一起。
从数据上来看，北京写字楼市场在2019年就曾出现过较高的空置率，写字楼之间的租金战也一直未能熄火。2020年，北京的写字楼市场将迎来供应高峰，许多大体量写字楼的入市或将进一步推动空置率的上升。市场上有声音认为，疫情加快了行业淘汰速度，许多企业短板暴露进而退出市场，写字楼面临这“狼多肉少”的局面，“饥饿游戏”已经开局。
少数租金坚挺多数下跌
“中国当代十大建筑”的中国尊已经在招租，它是北京Z15地块上的一座摩天大楼，其总高528米，地上108层，地下7层，总建筑面积达到43.7万平米，可以同时容纳1.2万人在内办公。
在中国尊还没有进入招租阶段之前，陈斌曾向记者预估过它的租金价格，“不会低于27元/平米/天”。彼时，处在同一区域的SK大厦、银泰中心、IFC大厦、英皇大厦的租金价格大约在15元-20元。
“现在中国尊的租金是不到30元/平米/天，它是地标建筑，地段好。包括国贸三期，基本上租金也没怎么降，报价在33元/平米/天，成交价大概在28元/平米/天。”陈斌说，“这是北京少数的租金没有下降的写字楼。”
出租率方面，陈斌向记者介绍，中国尊主要是内部消化，其他出租得不多。国贸三期出租率很高，空置的不多。
针对中国尊的租金情况，记者以客户的身份致电了中国尊的招商中心。“低层差不多是21元/平米/天，只有低层是考虑中小面积分租的。高层不能分租，60层以上的租金是28元/平米/天左右，不到30元。”中国尊招商中心的工作人员对记者说。
中国尊、国贸三期几乎是北京写字楼市场中价格最坚挺的两个项目。优越的地理位置为两个项目带来了源源不断的大型企业。“IFC大厦、英皇大厦、PICC大厦也是非常高档的写字楼，现在的成交价比年前也降了，预计在10-14元/平米/天左右。”陈斌对记者说。
“租金受疫情影响比较大的是非地标的高档写字楼，这种楼CBD区域比较多。比如长安街沿线的那些高档写字楼，他们的租金都降了。”陈斌对记者说。实际情况是，自2019年以来，北京的写字楼市场就已经出现了租金下滑的情况。
戴德梁行发布的数据显示，2019年第四季度，北京全市和五大核心商圈的有效净租金分别为382.4元/平米/月和427.9元/平米/每月。如果以“天”为单位进行计算，这两个数值约为12.3元/平米/天和13.8元/平米/天。
以国贸区域来看，记者在梳理了47家写字楼后发现，若以开发商或业主的实际报价为准，能够达到13.8元/平米/天的写字楼仅有22座。若以预计成交价为准，能够达到这一价格的写字楼仅剩9座。
高供应和高空置难题
北京写字楼市场面临的另外一个问题是，高供应量。高力国际发布的数据显示，从2002年到2020年，北京甲级写字楼市场增长规模一共经历了3个时期：2002年-2008年的供应量推动期，2009年-2017年的租金推动期，2018年到2020年的第二个供应推动期。
从此前大热的联合办公到不断刷新建筑记录的大型写字楼，许多企业开始对“办公空间”进行探索。但数据显示，存量已经处于“艰难消化”的状态。数据显示，截至2019年第四季度，北京全市仅甲级写字楼的总存量已经攀升至1114万平米。
高力国际指出，供应高峰持续推高空置率是市场的本质。“无论有没有疫情，逐步走高的空置率是北京甲级写字楼市场目前的现状。”数据显示，在2019年第四季度，北京全市和五大核心商圈写字楼的空置率达到了13.5%和7.6%。
“现在租写字楼企业很少，有租的也是很有实力的公司，基本上在财务方面非常稳健的那种。但是，必须要说的是，就从我们中介这行来看，疫情爆发以来，接到的业务非常少。”陈斌对记者说。
高力国际指出，2020年是北京写字楼未来4到5年内的最后一个供应高峰。从2021年开始，整体市场随着第二轮供应高峰的结束将进入一轮3-4年左右的市场去化周期，整体甲级写字楼市场租金收入的规模会持续攀升，但租金调整节奏大概率会持续到2020年底，从2021年初开始租金企稳预期将会增强。
而针对去化，陈斌说：“写字楼的命运和每个行业、每个行业内的公司是联系在一起的。如果这个行业不好，或者当下经济环境不好，写字楼又该如何去化？”陈斌从市场参与者的角度向记者表示，疫情加上高存量，使得写字楼不得不开始打价格战，“这就是为什么在租写字楼时，对方会说‘这只是报价’，言外之意就是还有议价空间”。
疫情改变市场节奏
高力国际近日发布的报告显示，受到疫情影响，社会消费需求和生产活动受到抑制，大量经济活动都处于暂停的状态。“此次疫情对于写字楼租赁市场的影响可以借鉴2003年SARS的影响。但我们的基本判断是，疫情对于整体市场并没有决定性影响，其影响更多是在市场参与者的活跃度和市场节奏变化而已。”高力国际在报告中表示。
“租金的确不是特别贵，在疫情没有到来之前，我是完全可以承受的。但是疫情爆发以来，有3个月的时间没有顾客，我没有一笔客流收入，那我肯定是没有办法撑下去的。”在大望路经营一家“密室逃脱”的王驰（化名）决定关闭自己的店面。
租金叠加电费、网费、店面维护等各项费用，王驰这家小型的密室每个月需要近1.7万元的运营成本。这是“黑天鹅”来临后，小型个体户的生存样本。另外，叠加全球经济的不稳定，许多中小微企业难以“过冬”，一波裁员潮也开始出现。
“疫情爆发之后，我们的业务也出现了停滞。企业对于租写字楼开始变得非常谨慎，对于成本的把控特别严格。前两年，金融公司有很多很多，来签约的好多都是金融类的公司，他们在经营和扩张的时候很少考虑价格，主要是要看地段和楼面装修，所以在前几年把写字楼的价格炒上去了。”陈斌对记者说。
陈斌表示，在P2P等行业出现了一波暴雷之后，不少写字楼开始管控公司的资质。高力国际认为，新冠肺炎疫情只是“替罪羊”，其加速了落后企业的灭亡，更快地暴露了一些企业经营活动中已经存在的问题。
“首先，有国资背景的企业会比较容易进入中国尊，我们要严格审核企业的资质。现在签约的基本上都是内部客户，比如中信银行、阿里巴巴等。”中国尊招商中心的工作人员向记者说明了租赁中国尊写字楼的相关条件。
与此同时，受疫情影响，多数企业采用线上办公的模式以维持业务的运转，这也在一定程度上改变了写字楼市场的格局。“在此次大规模远程办公趋势下，我们希望中国的写字楼业主和租户重新考虑这种工作方式，并且对办公楼布局和工作场所空间重新合理安排。业主可能会考虑将更多的共享办公空间和公共区域纳入写字楼。”戴德梁行中国区企业服务部董事总经理魏超英说。
来源：华夏时报
