Covid-19正在给整个酒店业带来实质性的破坏。每日旅行减少和会议取消导致入住率迅速下降,随后酒店价格下降(通常是非理性的),进一步加剧了市场的不安。酒店市场利率和入住购物应用程序MVIEW估计,洛杉矶市中心的酒店在3月3日的RVPAR中的年销售量下降了4.7%,主要是由于入住率的影响。曼哈顿、迈阿密海滩和旧金山也有类似的故事。

2月20日,国际航空运输协会(IATA)发布了一份报告,预计亚太地区航空公司全年客运需求可能减少13%。3月3日,美联储理事会做出决定,将联邦资金利率降低0.5%,即50个基点。虽然美联储使用经济刺激措施“对抗”当前全球健康危机的有效性还没有定论,但这种行动向市场发出了一个强烈的信息,即我们正处于战斗模式。早晨醒来希望快速遏制病毒已不再是一种选择,酒店业主和贷款人的果断行动可能会产生确定和可衡量的结果。虽然应立即实施保护员工和客人福祉的计划,但本文重点关注资产的财务健康。

酒店运营商

操作工知道演习。对于5%、10%、20%甚至更多的业务下滑,有什么应急计划?以下是一些需要考虑的要点:

  1. 人员配备:许多酒店实行冻结招聘,并喜欢在需要的地方提供加班,因为这通常比增加另一名全职员工(相当于全职员工)更有经济意义,并保持员工的积极性。此外,虽然3月份不是典型的员工休假时间,但现在可能会有额外的灵活性,如带薪休假或无薪休假。
  2. 重新招标合同:采购经理可能正忙着寻找现在很难找到的项目,但正是在较慢的时期,更难处理的费用可以分析。这可能包括悬而未决的工人赔偿案的决议,审查旧罐子电话线不再活跃,捡垃圾的频率,OTA取消罚款审计,或电梯维修协议。
  3. 一个积极的方面是:通常占用率高的酒店(尤其是机场)可以启动/加速对客人和员工区域(通常称为客房PM)的深度清洁和维护计划。任何这样的努力还应包括对储存设施和建筑物外部围护结构的严格检查。
  4. 市场营销和销售计划上的三个月的尘埃层应该消除,以审查第二季度的努力,包括与电子营销机构举行一次实际操作会议,以制定一个短期计划。
  5. 餐饮方面:对于一个小团体来说,只吃早餐的宴会真的能赚钱吗?还是应该将这个团体重新安置到餐厅的专用空间?聪明的业主和运营商密切关注集团和餐饮预订的进度,以便对宴会区的激活做出明智的决定,因为通常需要一支军队来打开、维护、服务、清洁和关闭宴会区;

酒店业主和贷款人

可以就最近的酒店评估和/或PCR(物业状况报告)以及任何待定的品牌PIP进行富有成效的讨论。这些报告中的细节可能包括必要的资本改进,这些改进既快又容易实施,可以作为“一次性”完成。这可能包括强制更换消防生命安全系统的零件(如洒水喷头)、锁系统升级、更换隔油池、屋顶维修,基于合作(和仔细审查USALI规则)的内部劳动,专门用于一个足够大的资本项目,可以分配给一个工作,并由储备金提供资金。此外,聪明的财务控制员确保更大的经营用品采购,如亚麻布,在预计的消费期内支出,或只是在绝对需要时才进入流通,在预计的使用寿命内支出。

现实情况是,Covid-19的影响可能会导致那些已经在为某些贷款协议条款的违约而挣扎的酒店。受影响最显著的契约是债务(服务)覆盖率或DCR,它要求可用现金流高于计算出的抵押付款的一定百分比。鉴于美联储最近的行动,浮动利率抵押贷款可能会看到债务负担略有下降,但这不太可能足以抵消预计收入的潜在下降。

放款人应该能够根据市场趋势进行历史性的DCR推断,并识别出潜在的问题资产。或许更为权宜的做法是,由贷款人的贷款官员向借款人打一个简单的电话,或者由借款人向贷款人打一个简单的电话(等待法律顾问的批准),这样可以为就未来几个月进行诚实的谈话奠定基础,并减少潜在的复杂情况。贷款官员的任务是支持和管理他们的债务组合,他们也被期望在可能的情况下是知识渊博和积极主动的。他们可能会对有切实计划并表现出信托道德的借款人做出积极回应,但只会受到市场需求的影响,并且(通常等待银行批准)提供一定的灵活性,以避免出现复杂情况(如果给予适当的通知)。向用于支付保险、房地产税和CAM费用的特别账户escrow支付的未经宣布的短缺,以及仅仅没有按时(或全额)支付抵押贷款,往往迫使贷款官员遵循银行的SOP。此类协议可能包括将账户转发给“特殊情况”或“训练团队”,充其量随后是带有时间表的法律通知;充其量启动一个“硬锁箱”,在涵盖银行费用escrow和由此产生的法律费用之前,将所有收入锁起来,从而大大降低了营运资金的可用水平,以覆盖正在进行的业务。

Gil Keinan是HObsequio LLC的负责人,该公司专门从事酒店会计、报告、合规和资产管理。