甲级写字楼 — 供过于求特征凸显,租赁市场竞争升级

2019年,深圳经济增速趋缓,产业结构持续调整。前三季度,全市地区生产总值18,689.1亿元,同比增长6.6%,较去年同期增速下降1.5个百分点。

2019年第四季度,甲级写字楼市场迎来四个新增项目交付入市。至此,全年累计新增供应面积同比扩大近五成,至107.7万平米,推动全市总存量同比上升17.7%,至715.6万平米。

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经济增长趋缓与产业变迁现象,加之全年过百万平米的新增供应,令供过于求的市场特征凸显,以致全市空置率结构性环比上升2.2个百分点,同比上升5.4个百分点,至24.6%。

季内,房东以价换量和政府招商引资的推租策略积极,支撑全市继续录得正净吸纳量,达14.2万平米。全年累计净吸纳量为48.2万平米,同比下降28.9%,需求增长显疲软。然而,得益于基建、政策和规划等多方利好,南山区的净吸纳量连续四个季度成为众区之首,累计贡献全年总吸纳量的66.7%。全市已知租赁交易中,来自TMT和金融企业的需求尤为强劲。

租赁市场竞争升级。区政府纷纷推出优惠政策以盼吸引并留住优质企业,房东以价换量的推租策略已然普遍。年内全市平均租金连续四个季度下调,同比下跌10.0%,至人民币每平米每月202.6元。

预计2020年全市甲级写字楼市场将迎来供应高峰,约123.4万平米新增甲级写字楼面积或于年内交付。

市场增量持续扩大令现有市场压力加码,未来空置率料将延续小幅上升。2019年12月,深圳实现全球招商签约5,600亿元人民币,有望拉动中远期对甲级写字楼的需求,但短期来看效果相对有限,租赁需求亟待培育。

在粤港澳大湾区规划和建设深圳社会主义先进示范区等一系列利好政策的背景下,诸多投资者对深圳市场中长期发展前景持乐观态度,市场和项目问询量及实地考察量料将持续上升,大宗买卖亦料将持续增加,买家背景多元化将更为明显。