如果说2015-2017这如火如荼的三年是深圳写字楼市场的零点到三点，那经历了2018年的愁云惨淡、2019年的四分之三，明年会是深圳写字楼市场的几点钟？—— 来自“美林时钟理论”的问候。
粗略来说，“美林时钟”将经济周期分为：过热期、滞涨期、衰退期和复苏期。对应到12小时制时钟钟面上的呈现如下：
00:00-03:00 -“过热期”（商品为王）；
03:00-06:00 - “滞涨期”（现金为王）；
06:00-09:00 -“衰退期”(债券为王）；
09:00-12:00 - “复苏期“（股票为王）；
回顾2015-2017年，深圳核心商务区初步完成从罗湖到现福田CBD的西移。此时恰逢国内创业热潮兴起，新团队、新公司的需求旺盛。再加上福田片区新甲级写字楼项目，包括现深圳地标级项目仍处于建设状态。福田办公室，“一位难求”。只要你有可出租单元，无论是地产开发商、个人物业持有者，还是一应俱全的商务中心、简单粗暴的二房东，都可秉持价高者得的原则，租金报价越谈越高。现成项目没空置，激发了代理行的机智，“超前预租赁”机制被发展得淋漓尽致。2017年福田中心区创造了租金单价超过¥500的成交记录，就是“商品为王”的体现。分秒转动，2017年可能就是深圳写字楼市场的“凌晨三点钟”。
从2017年底开始，市场已弥漫出一股不祥的气息。果不其然，2018年行业整改政策出台，不良P2P纷纷暴雷，金融公司接二连三关闭，创业团队融资困难。核心商务区承租能力最高的租户，“死”的“死”、“伤”的“伤”。整个2018年，“死”的公司毁约潜逃，业主没收的押金还不够消除上门闹事给项目带来的负面影响；“伤”的企业提前解约遣散，虽无闹事来得凶猛，但业主原本稳定的三年、五年现金流收入也烟消云散。造成的内伤深远持久，别去计算租户退租对业主造成的心理阴影面积，真的很大。也能理解为什么部分业主在极其少客户的市场环境下，还是要求完整的客户资质审核，才批准项目考察。身心健康，才是真正的健康。2018年退租潮阴魂不散，客户看楼量还愁云惨淡。
步入2019年，新的写字楼项目陆续交付，而新的“独角兽”企业陆续“死亡”。适逢前海政策十年，除了核心商务区新兴项目落成，前海自贸区还有整栋整栋的综合体项目“挽手”入场。新增供应没有带动太多新设立需求，但还是触发了新的看楼量。经营稳定的成熟企业及专业服务业，或是想借市场租金低位进行办公升级，或是不甘合同逐年递增的租金约定，纷纷将目光投向高硬件标准低租金的新项目。好不容易习惯了零看楼量的业主，不得不开始新的恐慌，担心楼内租户抵挡不住预租项目的劈价诱惑，来年毁约不续。时间滴答，宣告市场已经陷入“滞涨期”应该不为过。2018-2019年租户为王，来着皆是客。
那即将到来的2020年呢？刚被新定义为“全球标杆城市”的深圳，会在政策利好的态势下走过“美林六点钟”吗？
据不完全统计，明年整体新增供应体量有三百多万平方米，2018年累计至2020年，市场新增供应将达八百多万平方米。笔者更愿意相信，巨量的市场供应会引发新型的市场需求。新研发的产品越多，未被满足的需求越会浮现。参加双十一的商家越多，未被刺激的需求越会显现。市场还未趋于消寂，现象级的办公新模式还未开启。
步入“衰退期”的同时，指针走势却在上扬。2020年的深圳写字楼市场可能是指向了傍晚的六、七点钟，市场整体可能呈现出的还是“衰退”的迹象，但实际市场交易的发展态势很可能是趋于上扬。2019年的第四季度，不少项目的看楼量已逐步回温，在“债券为王”的时期，还是该珍惜、争取稳定增长的企业。古语有云：“千里马常有，而伯乐不常有。”没有债券的加持，可能熬不到复苏期。
