“当‘跑路’已经成为一个行业的代名词时,说明这个行业已经具备了涌现世界级公司的潜质。”这独特而乐观的“名言”来自一家“跑路”的长租公寓负责人。但“跑路”、爆雷,这样的字眼甚至已经没有办法再刺激小万(化名)的神经,去深圳福田区公安局经侦大队报完案的他已经没有任何情绪。

揭秘长租公寓另一个真相:有人入场就是为了“跑路”-咚咚租

“例行交资料,平淡到我都不记得发生过。”现场,办案人员已见怪不怪,一听是长租公寓,便随手递来一张提交资料的清单,让他直接交资料回家等消息。这些天,在深圳、上海、重庆、长沙等城市,像小万(化名)这样奔走于公安局、住建局、街道办等机构间的租客、业主、员工,已然是一个庞大的群体。把这些人联系到一起的,正是长收短付(即收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)、高收低租(即支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)沉淀资金,疑似“跑路”的乐居(深圳)公寓管理有限公司(以下简称乐居公寓)。

乐居公寓员工透露,集团实控人现处郑州,有员工从深圳奔赴郑州,与实控人当面对话,得到的却是一句“我让你走不出郑州”。后者不主动、不回应,抛出一句“大不了深圳我不要了”。

“霸气”突至的单方面解约
一纸租约,三方的工作、生活被彻底打乱。

今年8月24日,小万(化名)与乐居公寓签订房屋租赁合同,承租了深圳南山区西海湾花园一套三居室,租期一年,合同上月租金10300元,与市场租金持平。小万(化名)在业务员推销下选择了租金年付,减免三个月房租,押一付九,一共交了103000元,实际月租金约7725元,比市场租金低约2000元,按照合同是8月31日正式入住,入住后的一个月一切正常。

国庆期间,小万(化名)突然收到一条陌生短信,称其所居住的房屋受乐居公寓方委托,对方作为第三方代为处理房屋解约事宜。解约的理由是,乐居公寓方因资金周转问题,已停止向业主打租金款,已向此房屋业主提出解约。业主后期将自行收回房屋,请知晓!

记者在采访中了解到,第三方代理给出的解决方案十分霸气,且无任何商量余地。

方案一:您所居住房屋租金和押金以分期形式退还给您,您这边退租,解除租约合同。分期方案为1万以下分6期,1万~2万18期,2万~3万24期,3万以上36期。如您同意请回电!

方案二:如不同意分期方案,请您自行采取有效措施处理,我司将不再受理您租住房屋任何事宜,请知晓!

“那么大的金额分期返还,谁知道能不能返得回来。”对于分期返还和经营不确定性,小万(化名)等租客表示不能接受这样的方案,他们不相信这个在上海和深圳连个办公地点也没有的第三方有这样的资金实力,并认为乐居方面又使出了固定套路搪塞他们。

实际上,像小万(化名)一样,收到乐居公寓单方面“霸气”解约的租客并不在少数。截至10月17日,仅在深圳,据不完全统计租客已有566人,涉及资金超3246万元。

乐居公寓一位管理层告诉记者,这仅仅为其中一部分,9月时乐居公寓运营的房源已在千套左右。

“大不了深圳(市场)不要了”
高收低租、长收短付是很多长租公寓快速扩张的“不二法宝”,现在除收回房屋外,这也成了房东与租客间关系降至冰点的导火索。业主指责租客贪便宜,而租客认为业主高价出租房子给乐居公寓,并一起诈骗,解决方案始终达不成一致。

小张(化名)是乐居公寓的房东,上半年他因工作变动需出国,便将房子托管给乐居公寓。今年5月,小张(化名)与乐居公寓签订房屋管理服务合同,租期2年,租金月付,每月3500元。而乐居公寓以2580元/月的差价租给了租客,但一次性收取一年租金。

小张(化名)自9月起就没再收到房租了,但租客还在住。小张(化名)说他与大家诉求一致,“把(乐居公寓的)人抓起来,把款追回来,不然房子我肯定要收回来”。

实际上,较早收不到租金的部分乐居公寓房东为及时止损,已与租客发生过激烈冲突。有租客向记者展示了其与房东间言辞激烈的争辩和被强制停水、赶出的照片。

针对业主与租客间冲突以及被动卷入其中的物业,深圳市住建局工作人员在接受记者采访时称,若存在租赁纠纷,物业服务企业应主动了解纠纷的具体情况,尽力做好业主与租户之间的纠纷协调工作,并上报给所在社区和街道办。

与此同时,一些租客和房东,本同为受害者,本应一致对外的关系,却也因眼前的租金问题“决裂”,运营方抓住受害者“不耗了”的心理,事情不了了之。

有租客和房东表示维权成本太高,有时间折腾还不如去把这个钱挣回来,而选择妥协,损失共担。同样,乐居公寓员工也因同样理由选择放弃了讨薪。上述受访管理层向记者表示,他的同事中已有人“不耗了,退群了”。

另一位王姓业务员告诉记者,乐居公寓8月就不发工资了,后来只发了个要求员工配合转型的通知,欠了他1万多元。

“能咋办?”他反问道。
启信宝显示,乐居公寓控股股东为四川友聚好房,王某为实控人之一。不过近期一连串事件爆发后,王某等人连辟谣和象征性的回复都没有做。

记者从接近王某的核心人士处获悉,包括王某等在内的核心骨干均有出席内部会议,在回应深圳等城市出现的问题时并没有拿出具体解决方案,并称“大不了深圳(市场)不要了”。

就在他们开完会回到住处时又接到了另一位实控人的威胁电话称,“我让你走不出郑州”。

关联公司相同套路急割“韭菜”
记者在调查中发现,不止深圳的乐居公寓经营出现了问题,与之关联的重庆知寓、上海晴巢等均已出现资金链问题,涉及业主、租客、员工超千人。

在上海,租客小左(化名)以押一付三形式租了晴巢公寓的房子,据其所知大部分人最初都是选择了这种支付方式,但后期很多业务员都鼓动租客半年付、年付。小左(化名)计算了晴巢需返还他的押金租金共计10650元,按照解约公告,1万元内6期、1万~2万元18期、3万元以上36期的返还方案,乐观情况下,他每月能拿回约600元。

小左(化名)无奈地说,相比一次性交完的1万多元,600元显得格外讽刺,凭什么白用我们的钱那么久?据其介绍,在上海地区,他所知道的租金金额最大一笔为85000元,目前晴巢上海的办公地点已经空了,业务员已经解散,租客与业主也只能通过电话联系和解约。

在重庆,一位将房屋托管给知寓的业主说,知寓9月就不再给他们支付租金了,相关责任人无法联系,疑似卷款逃跑。在出事之后他们才了解到,知寓在重庆的扩张模式也为高收低租,长收短付,目前公司已经没有继续正常运营。如今业主和租客自发建了群聊组,奔走于各部门希望追回房租、收回房子。

记者了解到,长沙、苏州、合肥等地友聚好房旗下的公寓业务资金链也陷入了困境。

有租客反馈称,其申请退租14天后租金还没到账,也有租客收到房东要求其搬出去的通知。在公司留言区,业主和租客们讨论最多的则是关联公司“跑路”、拖欠房租等话题。

从受访者提供的资料来看,友聚好房在重庆、上海等地的操作,跟深圳几乎是一样的配方,一样的味道——国庆前两天以集团名义向外发布转型通知,缓发员工工资和业主房租,随后趁国庆长假“跑路”,等假期后人们意识到问题时,公寓方已人去楼空,“快闪”到连个面对面讨论解决方案的机会都没给。

小左(化名)提供给记者的一份资料显示,晴巢8月5日转签了一批公寓,在快速揽收一批年付、半年付租客后,9月便不再支付员工工资和租金。这使得外界认为,乐居、晴巢、知寓等披着“经营不善急于扩张”的外衣,急割韭菜,意在收取年付租金。

上正恒泰律师事务所郑重律师表示,长租短付、高收低租的实质是囤积资金挪作他用或干脆就是诈骗。租客在租房时,要摒弃贪图便宜的心理,长租公司“烧钱”抢房源的时代早已不复存在。如果长租公司要求一次性支付长期租金,租客务必要求取得房东的明确认可,确认房东是否亦一次性收取该等长期租金,以免长租公寓公司突然“跑路”。

长租公寓有割“韭菜”全套培训
此前,有业内人士分析长租公寓的运营模式是,用预收的租客租金滚雪球,快速扩张占领市场份额,以此做一份漂亮的项目书把VC的钱拿到手,再去纳斯达克敲钟。实控人想好好经营,还想去纳斯达克敲个钟,已经算是有理想有良心的创业者了。

怕只怕心急的创业者并不想去敲钟,只想用同样的套路,先成立个公司,以高收低租和长收短付的经营模式,高薪招聘业务员,快速积累大量房源和租客后,收半年一载的租金,后续再以经营不善为由申请公司破产或注销公司,全身而退。这种做法门槛低,手段隐蔽,模式易复制,在业内已非常普遍。

深圳近期被集中维权的美居公寓、小鹰公寓、城城找房等均表现出相同特征,成立时间短,采用高收低租的运营模式,附以高薪高佣且无学历门槛的招聘噱头,快速扩张规模、积累资金后,对外公告资金链困境。

比如美居公寓,记者留意到,其招聘启事中给出的管家底薪是6000元+单量奖励(1000元/1500元/2000元/单)+50%~85%自营奖励+出房现金奖+租金高额返现,而主管综合薪资每月可达到2万~5万元,远高于行业均值,这大大提升了其快速积累房源和获客集聚资金的效率。

有不愿具名的资深律师向记者透露,业内确实存在着长租公寓割韭菜规避风险的全套培训,在极短时间内完成入场和爆雷。

以友聚好房为例,他们一边以疫情影响为由,关闭早期开拓的城市业务,另一边在二线城市重新“开辟疆土”。据启信宝,友聚好房成立于去年10月,其旗下经营的多家公司成立时间均在疫情爆发后。

上述接近王某的人士向记者透露,深圳、上海的业务爆雷后,该实控团队近期又成立了新的壳公司。

近期同样被维权的三彩家旗下小鹰公寓、城城找房等当事公司,还对此发表过他们“独特而乐观”的看法——“当‘跑路’已经成为一个行业的代名词时,说明这个行业已经具备了涌现世界级公司的潜质。”

是不是“大不了深圳不要了”的弃城动作就能使实控人全身而退?
靖霖律师事务所律师堵建军在接受记者采访时表示,经营长租公寓的公司,如果在签订合同时就是采取高收低租的方式,那么公司是根本不可能获利的,也不可能持续经营,因为公司从一开始就不具有履行合同的能力,可以推定其具备非法占有的主观目的。

此种行为模式,符合我国刑法规定的明知没有履行合同的能力,虚构事实,隐瞒真相,使用其他欺骗手段使对方交付款、物的,属于合同诈骗,要负法律责任。

长租公寓爆雷后,房东和租客的损失应由谁来承担?
华商律师事务所律师周争锋认为,如业主和长租公寓是托管关系,则损失由业主承担;如果不是,则需要租客承担。如能证明长租公寓只是代理人,则“跑路”纠纷是代理合同纠纷,不是租赁合同纠纷,业主需为自己寻找代理人不慎重的行为买单,租赁关系维持不变,租客继续租赁房屋。

政府新规直指资金监管命门
近年来随着热潮退去,长租公寓倒闭数量逐年增多。据不完全统计,仅今年内爆雷的长租公寓数量就已经超过40家。

景晖智库首席经济学家胡景晖此前在针对北京某些长租公寓出现租金下降纠纷时曾指出,原来在一些长租公寓的财务测算模型中,默认北京每年房租会上涨10%左右,但疫情造成大量房间空置,租金已经没有强烈的上涨势头,而长租公寓房源做的都是重新装修装配,成本相对比较高,这导致很多企业面临现金流压力。

实际上,由租房引起的群体事件已引发了监管层高度关注。如成都已出台的《关于开展住房租赁资金监管的通知》,要求设立监管账户,对承租人向住房租赁企业支付租金周期超过3个月的,住房租赁企业应将收取的租金、押金和利用租金贷获得的资金存入监管账户。若未开立监管账户,则相关住房租赁企业将被暂停租赁合同网签备案和发布房源。

成都优客逸家CEO刘翔在接受采访时曾称,住房租赁资金监管,核心就是去掉过度杠杆。如果一些企业继续大量使用过长周期的预收加杠杆,那资金监管将对企业的短期现金流产生很大影响。

对于改善长租公寓营商环境,广东省住房政策首席研究员李宇嘉表示,应探索建立租金托管制度,设立机构租金专用账户收付租金,实行租金银行托管;动态上报和监测长租公寓租金贷的合作方、比例、流向等,租金贷只能用于前期装修、营销等战略性投入,不能用于房源扩张。此外,监管部门应明确租金贷准入规则,银行要开发针对租客融资的普惠性租金贷产品等。

堵建军则表示,长租公司合同诈骗可走刑事诉讼,更有利于挽回被害人的损失。公安机关立案后通过追赃程序挽回部分经济损失,特别是可以追回被转移的赃款,有利于挽回被害人的损失,另一方面可以让犯罪分子得到应有惩罚,维护社会公平和正义。

小左(化名)看到,友聚集团告业主书中有这样一句:“亦希望广大业主和租客能在此时此刻帮助企业一把,帮助我们年轻人(克服)创业期间遇到的种种不容易。”但她不解,这样动机不纯、伪装“创业失败”的锅为什么要让他们这样的弱势群体来背。

发稿前夕,记者再次探访了乐居公寓位于南山区的办公地址,如今大门紧闭,房东在门口贴上了与乐居公寓解约协议的告示,公司牌匾已经摘掉,白墙上只留下6个黑乎乎的空洞,室内桌椅落上了灰尘。如果不是散落在地上两条印有“乐居公寓”的不干胶标贴,几乎看不出这个公司的印记,但公安机关留存的厚厚的报案回执单证明它确确实实存在过。

记/者/手/记:加强监管 让创业回归创业本质
与作为新业态刚出现时的高光环绕不同,近来长租公寓频登热搜却是因为讨薪、“跑路”和爆雷。

贝壳研究院统计的数据是,去年有53家长租公寓倒闭,今年长租公寓倒闭数量又超过40家,有关租赁市场的规律、风险和诈骗,再度成为行业热议的新焦点。

深究长租公寓爆雷的原因,竞争激烈、资金链断裂占一大半。但万亿规模的租赁市场,还未培育出独角兽的想象空间,给了真假创业者们入场豪赌的动力。真创业者苦苦经营,夹缝里求生存,而假创业者却在一边炫富,一边“弃城”重做规模。

近来爆雷“跑路”的公寓均表现出共同特征,利用行业监管空白,在极短的时间内,以高收低租、长收短付以及高薪高佣快速规模化发展,聚拢巨额资金后,对外公布资金链出现问题,或转型或解约。

此后,利用业主跟租客间冲突,转移对公寓运营方的注意力,笃定人们有“不想耗”的心理,认为不会发生群体性事件,最后不了了之。

假创业者以创业为名的敛财行为,却要市场来买单,这样暗藏陷阱的经营模式不断践踏行业底线,将行业信任度降至冰点。

规范前行,道阻且长。

来 源:每日经济新闻