粤港澳大湾区(GBA),中国四大硅谷之一,拥有数以千计的新经济企业(以网络,信息和通讯技术为主体的新兴产业)分布在深圳和广州,蓬勃发展,百花齐放。而由新经济企业飞速发展所掀起的蝴蝶效应,也正在影响并促进着广深办公楼商业生态的转变。

新经济产业为广深写字楼市场注入新的生机与活力-咚咚租

新经济产业给大湾区的经济发展持续注入新的生机与活力。对于办公楼需求来说,新经济企业无论是头部企业或其产业链上下游企业,都会迎来风口期。而大型国企、传统行业也会加大技术创新与开展多元化业务模式。

在深圳,近年的租赁主力也主要是互联网、电子产品等科技行业与金融行业,今年新经济行业的龙头企业和专业服务业企业的整合加速,深圳的甲级办公楼租赁成交以大宗交易为主,今年前三季度来自新经济头部企业的租赁成交占了深圳净吸纳总额的30%。

在广州,今年来自科技行业,例如电商、游戏以及新媒体企业的搬迁与扩张租赁需求也抵消了部分小微企业受疫情冲击而退出甲级办公楼的影响。

为了更好地吸引和挽留人才,员工的福祉和利益正在反推新经济企业提升相关的福利和提供更人性化的工作环境。而新经济企业提升这些不能单靠自身来完成,还需要周边的商业载体例如办公楼、商铺等进行配合,因此新经济企业也会反推商业载体进行配套设施和服务的提升,这与传统经济行业租赁办公楼的B2B模式(业主只需要满足企业主的要求)截然不同。因此,办公楼业主想要抓住来自新经济企业的租赁需求,就必须针对新经济企业的发展需要提供定制化的配套服务和设施。

拓展工作社区空间,丰富工作场所配套功能
由于新经济企业的员工需要在办公楼内进行较长时间的工作,新经济企业需要考虑如何满足员工在工作、社交娱乐活动和日常生活方面更基本的需求以安抚和挽留员工,其办公室空间设计面对的挑战是如何扩大工作场所的功能,以满足这些需求,例如增加午睡间、健身房、游戏室、咖啡厅等空间及设施设备,这些都会增大新经济企业的租赁面积。

在租赁办公场所时新经济企业也会考虑办公楼是否有底层商铺能够提供配套的商业服务和零售、餐饮,特别是24小时便利店等,以方便员工不出办公楼就能进行消费。

改善工作空间的社会属性也是未来办公楼发展的趋势。不少业主现在已经认识到在办公大楼内创建社区的价值,通过该社区可以在楼内组织各种社交活动,例如公司之间的研讨会、员工聚会、电影、瑜伽、公开课等。

而目前从事电子商务、线上教育培训的B2C新经济公司,由于中国国内直播卖货、网上课堂的火爆流行,也会有再增大办公室租赁面积的需求,以划分出一系列的直播间和课室从事直播活动和线上教学。

人才招聘留用是新经纪公司选择地点的首要考虑
以往传统经济企业在选择办公地点时综合考虑地点和价格的经验法则,在新经济企业这里变得不再那么重要。只要有机会获取和留住优秀的人才,任何区位新经济企业都愿意进驻。

由于新经济公司内大部分是不需要外出拜访客户的技术型员工,而且年青人更愿意绿色出行,所以这些公司对交通的要求是周边有便利的公共交通即可,不一定需要在市中心。因此新经济公司办公地点并不需要选择在商业聚集、租金水平较高的中央商务区(CBD)。为了让员工能够身处更轻松舒适的人性化办公环境,新经济企业偏向于租赁租金适中的大开间办公室或者办公园区内独栋办公楼,最好是周边配套有租金水平适宜的大量住房房源或者长租公寓。

另外,为适应业务快速扩张的需要,新经济企业希望其租赁的办公楼内配备有带装修的弹性办公和共享办公空间,以满足他们短期的工位需求,这会促使办公楼内核心传统空间搭配灵活空间办公的方式逐渐流行,业主将需要为这类企业租户提供综合的办公空间解决方案以及灵活的租约。

新经济企业创新型租赁案例
深圳:一大型互联网新经济企业,由于其业务扩张速度飞快,租赁需求极其紧迫且需求办公面积较大,要求寻找能马上入驻且作为短期过渡办公的物业。在目前空置率高于20%的深圳办公楼市场,不少业主开发商都主动提出能定制装修满足客户的需求,并且在各方面都能作出最大程度的配合及让步,最终该企业也选择了能最大程度实现租赁可能性的物业。这是深圳市场上首次短时间内大面积定制装修且租赁时长较短的案例。

广州:一家从事线上美术教育的新经济企业,随着其业务在全国范围的快速拓展和铺开,其员工人数从十几人增长到1800人。该企业前期的办公室租赁,采取的是先随着业务发展,分开多处地点租下了十几个在广州科韵路沿线办公楼内带装修的办公室,最后再整合成一个20000平方米的大办公室,其中设有多个直播间以便开展网上直播授课。

业主在资产管理方面需要进行创新以面对挑战
随着新经济产业的办公室租赁需求呈现出爆炸性的增长,未来广深的新增办公楼的业主如果想要从这一新的经济热潮中抓住租赁需求的话,他们将需要采取以租户的员工为中心的心态(新的B2B2C模式),并改造自己的办公楼物业,以满足新经济企业的期望。

目前不少广深的业主已经加快了办公楼的创新,迎合年轻一代对于网红餐饮店和“打卡点”聚集地的喜好,将这些网红店引入办公楼内,并且要求这些饮品店为新经济企业租户员工提供量身定制的服务,包括延长营业时间和提供特制饮品等。

业主在物业管理和设施管理方面也需要为新经济企业提供更周到的服务,例如提供24小时不间断的中央空调等。办公楼内所有负责或参与清洁、安保和维护的工作人员都需要有交错的全天轮班时间表,机械工程部门也需要在技术支持方面进行相应的合作,以便为新经济企业提供全天候的物业服务。

除此之外,业主还应考虑将新技术集成到办公楼内。这需要进行大量后台技术开发,例如引入支持5G的基础设施,以吸引新经济企业进驻。

粤港澳大湾区的目标是打造一个世界级的城市集群,并成为全球一系列新经济公司的基地,政府希望吸引大型新经济企业进驻建立总部大楼(例如深圳的前海及后海总部基地、深圳湾超级总部基地、广州琶洲电商总部基地等)。然而,大多数新经济公司不具备进行土地开发的能力,因此,仲量联行也建议房地产开发商还可以和新经济企业之间建立不同形式的合作伙伴关系,共同提升新经济企业商业房地产项目的价值。

仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示,目前新经济企业的发展正处于投资的风口期,办公楼市场能否从中分一杯羹,取决于办公楼业主是否能快速从以往面对传统行业客户的思维模式中顺势改变,抓住先机,才能更好地把握大湾区的商业地产发展机会。

来 源:仲量联行JLL