2020年二季度，北京写字楼市场与零售市场在疫情受控和政府政策刺激下，出现降幅缩小的趋势。如今，又一个季度过去，三季度的表现是否出现反转？戴德梁行近日发布的2020年第三季度北京写字楼市场和北京零售市场报告中详尽地进行了说明。
戴德梁行北区研究部主管魏东表示，三季度，得益于市场租赁需求的逐步回暖和新冠肺炎疫情的有效控制，北京全市及五大核心商圈写字楼市场租金虽延续了年初以来的下调趋势，但降幅较二季度有所收窄。北京零售市场在第三季度持续恢复中，其中各大购物中心客流量明显提升，部分休闲餐饮类品牌逆势开店带动市场消费活跃度。
写字楼空置率再创新高 需求与租金有所好转
三季度，位于东二环的兆泰国际中心AB座如期入市，带来约12万平方米新增供应，使东二环空置率环比上升8.9个百分点至15.7%。北京全市及五大核心商圈市场空置率也分别上升至16.6%和11.2%，均创十年来历史新高，迫使业主给予租户更多的选择权和话语权，预示着有利于租户的市场即将到来。
戴德梁行北区企业服务部及写字楼部主管廉峰哲表示，在经济复苏的推动下，本季度租户的新租和搬迁需求进一步回升，尤其是位于租金水平相对较低的丽泽、上地等新兴商圈。至此，北京全市季度净吸纳量为85,292平方米，环比上涨138%，其中96%位于新兴商圈，如银河证券新租位于丽泽的青海金融大厦约40,000平方米的办公空间；华米科技新租位于上地的中关村壹号约6,000平方米的办公空间，最终带动本季度新兴商圈空置率环比下降1.5个百分点至29.7%。
得益于需求回升，北京全市及五大核心商圈市场租金虽继续下调，但降幅较二季度有所收窄，分别环比下降2.8%和2.9%，至每月每平方米人民币348.4元和393.2元。
新零售势头强劲 政府补贴推动消费活跃度
2020年三季度与二季度一样，北京零售市场无新项目开业，全市优质零售物业总存量为1,412万平方米，其中购物中心存量1,219万平方米，占比达86.3%。
截至二季度末，北京社会消费品零售总额同比下降16.3%，网上零售持续增长强劲，同比增长25.8%。进入7月后，北京影院、KTV、游戏厅、剧场等室内娱乐场所逐渐恢复营业；8月下旬，购物中心内各类培训品牌实现全面复工，开始正常营业，线下教培行业逐渐恢复活力。购物中心内人流的增长极大的带动了商场内的客流及餐饮消费。
同时，北京消费季各项活动在7月下旬也陆续启动，活动覆盖商品消费、服务性消费、信息类消费，通过政府消费券补贴，各商家、电商平台、通讯运营商等的积极参与惠及消费者，极大带动了市场的消费活跃度，零售市场明显回暖。
因此，本季度品牌开业明显增加，其中休闲餐饮类店铺表现抢眼。如纽约汉堡品牌shake shack北京首店在三里屯太古里南区开业；加拿大咖啡品牌Tim Hortons入驻龙湖长楹天街和世贸天阶；Peet’s Coffee在国贸商城开业；此外，同仁堂旗下的零售品牌知嘛健康也试水咖啡馆，将中药与咖啡相结合牵起了健康养生新国潮风，计划未来一年在北京布局300家门店。
戴德梁行北区商业地产部主管孟祎表示，疫情之下，零售项目工期及招商工作都受到了较大影响，尤其是在疫情不明朗情况下，商场对于新项目业态设置及开业都较为谨慎。今年多个计划入市项目都推迟开业时间，预计四季度仅有大兴大悦春风里和北苑华贸天地西区两个项目计划开业，将为市场带来约13万平方米新增零售空间。
疫情加速了北京各购物中心的业态调整及店铺更新，预计短期内这一趋势仍将持续，市场空置率也将逐渐降低。此外，本季度北京提出的‘新消费’行动方案中，除持续推进‘夜经济’、‘首店经济’外，还提出将新增一批传统商场的改造试点工作，随着工体的拆迁，北京市区内商业的提档升级也陆续展开，预计未来城市更新仍将是北京零售市场持续升级的主旋律。
来 源：戴德梁行
