近日戴德梁行发布研究报告《新冠肺炎疫情后的复苏：中国甲级写字楼市场——疫后需求不减》。
戴德梁行大中华区租户研究主管Shaun Brodie指出，2020年上半年，疫情给中国的甲级写字楼市场需求带来诸多影响。2020年第二季度，大中华地区20个主要城市的核心市场甲级写字楼净吸纳量达到47,624平方米，比2019年第二季度同比下降90.2％。就甲级写字楼市场的空置率而言，广州和深圳的空置率分别为四个一线城市中的最低值和最高值，为6.7％和24.2％。
受租赁需求减弱的影响，过去几个月来，中国四个一线城市的甲级写字楼整体租金表现一直承压。 2020年第二季度，北京录得四个一线城市中最高平均租金，为每月每平方米404.8元。广州的租金为四个一线城市中最低，每月每平方米191.1元。
上半年北京甲级写字楼空置率创下自2011年以来的新高
2020年一月下旬爆发的新冠肺炎疫情致使整个中国经济停摆，其扩散性之强为北京乃至全国带来了前所未有的影响。交通运输、物流、旅游、文娱等多个行业均受到不同程度打击，一季度北京全市写字楼市场租赁活动基本处于停滞状态，企业租户不仅纷纷暂缓他们的选址和扩张需求，经济活动的停滞使得一些资金实力较弱的企业租户出现了退租、缩减面积等现象，为北京写字楼市场也带来了巨大挑战。受其影响，一季度北京全市写字楼市场净吸纳量降为负值区间，为-36,782平方米，创下自2014年以来的新低。
尽管北京在第二季度末出现疫情反复现象，但在北京市政府的迅速反应和严格防控下，其影响仅控制在了局部区域，并未扩散至全市范围。目前来看，北京对于新冠肺炎疫情带来的影响处于回暖可控状态。二季度，得益于新入市项目的提前预租加之延后的市场租赁成交致使北京全市写字楼市场季度净吸纳量较一季度有所好转，为35,800平方米，但纵观2020年上半年，北京全市甲级写字楼净吸纳量仍徘徊在负值区间，为-982平方米（核心商圈 21,881平米，非核心商圈-22,863平米），整体市场空置率高达16.2%，创下自2011年以来的新高。
虽然新冠肺炎疫情对经济的方方面面带来的影响都是巨大的。但在这种影响之下我们也能看到一些行业的发展机遇。为了应对疫情对经济的影响，同时着眼于未来经济的发展，中国政府启动了新一轮的基建投资，并投入了前所未有的政策加持。其中涉及到的5G、人工智能、数据中心、工业互联网等高科技领域更是为北京科技创新中心的定位驻入新动能，未来将为北京写字楼市场创造更多租赁需求。而北京作为第三产业最为发达的城市，在服务业扩大开放和发展新基建的政策鼓励下，写字楼市场长期前景也将保持乐观。
二季度上海写字楼租赁需求快速回升
2020年上半年，上海甲级写字楼录得净吸纳量共为25,719平米（核心商圈-32,360平米，非核心商圈58,079平米）。这其中，因为一季度楼市受疫情影响严重，净吸纳量为-90,545平米，而二季度随着各行各业纷纷复工，经济复苏，写字楼租赁需求也快速回升，市场录得116,265平米净吸纳量。
虽然在租赁成交当中，大部分需求仍然来自内资企业，占到总成交面积的60.4%，但是受到疫情影响，整体租赁需求有所收缩，相较去年同期还是下跌了8.4%。与此同时，三月以来新冠疫情在全球范围蔓延，导致外资企业租赁需求仍然比较保守，占到租赁成交面积的39.6%。
未来，由于全球疫情局势仍然不明朗，我们预计外资企业在华的办公租赁策略依旧会比较保守。但当这些外资企业逐步复工复产，在上海的租赁需求势必也会重新增加。
上半年深圳甲级写字楼市场净吸纳量超过2019年全年
2020年上半年，深圳甲级写字楼市场迎来439,657平方米的新增供应，全市净吸纳量达到140,491平方米，超过2019年全年吸纳量，也是一线城市中上半年累计吸纳量最高的城市。优于预期的吸纳表现，一方面源于疫情期间市场需求及租赁活动后延并于二季度集中释放；同时新供应陆续入市，写字楼租金普降刺激租赁成交，全市甲级写字楼租金较2019年末下降8.1%至每月每平方米222.91元。
在租赁成交当中，内资企业依然是深圳甲级写字楼租赁需求的主力，占到总成交面积的86.7%，外资仅占到租赁成交面积的13.3%。
在当前整体经济下行，企业缩减预算开支，同时写字楼租金下降的背景下，从高租金搬迁至低租金写字楼的换租活动下半年还将持续进行，单位面积租金的减少有望增加实力企业总体承租面积，进而促进写字楼项目空置的去化；给予更多租赁优惠并提前锁定优质客户，渐成业主为应对未来高供应、高市场压力的必要手段。
上半年广州甲级写字楼净吸纳量约为去年同期的三成
受新冠肺炎疫情的影响，2020年上半年，广州甲级写字楼录得净吸纳量为19,721平方米（核心商圈20,691平方米，非核心商圈平方米-970平方米），约为去年同期的三成。其中，一季度的成交案例多在春节前即已经在推进，因此疫情的影响没有立即显现，净吸纳量与上一季度相比保持相对平稳，为12,313平方米。自二季度开始，疫情的滞后影响开始凸显，尽管迎来了建筑面积87,259平方米的星寰国际商业中心的投入使用，但是随着部分租户的退租、减租，全市净吸纳量仅为7,408平方米。
上半年的租赁成交中，大部分的需求依旧是来自内资企业，占总成交面积的68.4%，但受疫情影响，整体租赁需求较去年萎缩严重，同比下降63.4%。对外资企业而言，得益于金融业和制造业企业（尤其是日化及制药行业）租赁需求的逆势增长，外资企业的租赁需求保持相对活跃，占比31.6%，高于过去五年同期的平均水平15.3%。
从需求侧看，写字楼租赁的两极化趋势仍将延续。因疫情受益的行业将保持租赁需求的相对活跃：如保险、软件、游戏、医药等行业，有望持续成为升级搬迁、扩租的主力军。然而，受疫情冲击较大的行业如对外贸易、旅游、部分传统制造业等，短期内快速复苏并非易事，预计这类企业更多以观望为主，新增的租赁需求较为平淡。
戴德梁行中国区企业服务部董事总经理魏超英表示：“展望不久的将来，考虑到新冠疫情的影响，政策方向以及宏观经济动态，我们认为写字楼吸纳可能会进一步下降，但在写字楼租赁吸纳方面将存在一些亮点行业，比如金融业、医疗健康、科技、媒体和电信、快消行业、线上教育、汽车业，他们将继续推动租赁需求。此次新冠疫情也催生了一系列商业，社会和生活方式以及政府政策导向的变化，这些亮点行业都或多或少受益于这一系列改变。”
来 源：风财讯
