近来关于广东省烟草专卖局搬进豪华写字楼工作的行为遭到热议,人民日报对此点名批判,称党政机关是为人民服务的地方,不应该攀比豪华气度,对于违规兴修、装修、配备、运用工作用房等行为露头就打,央媒的“刚正不阿”精神可谓是大快人心,但是,笔者却看到了另一面是:写字楼的“中年危机”。

写字楼租赁市场似乎要进入“中年危机”了?-咚咚租

据了解,2020年一线城市写字楼租赁市场空置率全面飙升,深圳的写字楼空置率最高,到达25.4%,上海的空置率也居于高点,到达20.9%,租金方面呈现大幅下跌,其间深圳的下跌率到达13.6%,北京写字楼租赁市场的平均租金最高,为358.5元/平方米/月。此外,,2019年上半年北京的写字楼空置率为11.5%,为八年以来最高值,新增供给面积16万平方米,总存量突破800万平方米,相当于32亿的库存租金额。

如此看来,我国的写字楼租赁市场的“中年危机”似乎已经出现了,空置率提高、租金大幅下滑、库存增加等都是写字楼租赁市场“中年危机”的实践体现。然而,真实让写字楼走到今日的局势,总结起来,有三个重要原因:

首先一个原因是,写字楼面对“两大”约束。
1.依据行政事业单位购买行工作楼政策指示,政事业单位购买工作楼以满意需求即可,不得以往后开展运用为由提高工作楼标准,依据人力、财力量体裁衣,用较少的资金把行政事业单位工作楼工程建好。

2.依据发改委和住建部发布的《关于进一步加强城市与修建风貌办理》规定:严厉约束盲目规划建造超高层“摩天大楼”行为,100米以上修建需进行消防论证审查,严厉约束250米以上修建,一般情况下不允许建造500米以上修建。

这两项约束对写字楼租赁市场的影响是很大的,行政事业单位对写字楼工作场所的需求大,但是鉴于本钱的把控,使得许多地区的事业单位采纳自建和置办低廉价格的国有资产作为工作写字楼,无形之中削弱了写字楼租赁市场的需求市场,别的写字楼大多以“高大”的形象展现在人们视野中,由于对环境和安全的考虑,写字楼越建越高这条路明显行不通了,依托量制胜的写字楼将越来越“难”。

其次,写字楼租赁市场前期“跑”得太快,后期“跑不动”了。
2005年,韩国电子巨子LG花30亿元在北京建国门商圈修建了“双子座”,由两栋对称的写字楼组成,搬进新工作楼后,便开始经营公司的电子业务,但是这经营的14年里,公司几乎年年亏本,在2019年终究下定决心撤离我国,在处置资产时却迎来了意外之喜,自己的写字楼估值竟然有88亿元,相当于增值了58亿,投资报答为200%,十四年的时间里,写字楼不只回本了,还多赚了两栋双子座钱。

但是,现在的写字楼却并没有那么幸运了,作为北京、上海两地最大的写字楼开发商SOHO我国就“各走各路”,据汹涌新闻报道,2020年上半年SOHO我国财报数据显示,实践租金收入下降12%,净利润下降63.8%,总资产702.67亿元,总负债329.45亿元,高负债局势下,迫使潘石屹不得不寻找变卖资产的出路,比如去年就曾与黑石集团进行了谈判,不过谈判并不顺畅,已提早停止。

可见,写字楼的价值的确高大,随便一栋一线城市的写字楼价值都是几十亿甚至上百亿,仅仅这个价值毕竟仅仅“估值”,终究值不值这个价仍是个未知数,跟着写字楼数量不断增多,“跑的太快”的写字楼跌跟头的日子势必不会太远。

然后,租赁市场需求量小,吻合度低。
如果说一线城市的写字楼租赁市场租金高还说得过去,毕竟单价摆在那里,租一个100平方米的工作室月租金至少2万元以上,实践生活中,其实在有性价比更高的工作场所情况下,即便是40元/平方米/月的单价也会觉得高,从事写字楼租赁职业的朋友想必就深有体会,在大城市中,写字楼有需求的集体大部分是中小型企业,并且许多仍是创业型公司,对租金本钱的预算十分有限,“租不起”成为了许多中小企业在写字楼租赁市场中的通病。

市场需求量少,吻合度较低,也直接导致写字楼租赁市场的买卖方式倾向于“批量买卖”,当然挑选批量买卖除了不受投资者待见外还存在别的一个原因:将写字楼划分红小产权物业后,不便于后期的物业办理,各业主之间因为利益原因,业主租金和商户的需求难以达成共同,不过这个原因相比前者的影响要素仍是较小。

可见,写字楼租赁市场目前“高不成,低不就”的局势现已构成,写字楼的“不景气”原因已十分明确,好像因果之中早已注定:享用写字楼物业增值带来的利益,就得接受写字楼预期太高而“卖不掉”的风险,一栋写字楼即便评价再高又有什么用呢?高了没人买,低了又不乐意卖,不正是当下写字楼真实写照吗。