北京的写字楼市场进入到了一场“焦虑情绪”中。按照机构发布的数据计算,2020年底,全北京的办公业态总体量将超过3300万平米。这个数字意味着,如果人均办公面积是7平米,“填满”3300万平米几乎需要400多万的工作人口。

北京写字楼16.2%的空置率和近70万平米的新供应-咚咚租

空置率上涨、租金下调,这两大标签自2019年开始就贴在了北京写字楼身上。疫情的出现使得北京写字楼的供需矛盾更加明显。数据显示,2020年二季度,北京全市写字楼空置率达到了16.2%,再度上涨。而空置率上涨的B面是不断下调的租金和即将入市的近70万平米新增供应。未来,北京写字楼的命运到底如何?

空置率再上升
2020年已经过去了近7个月的时间,从事写字楼租赁已经5年的秦川(化名)意识到2020年是格外艰难的一年。“每天不停地给意向客户打电话,但是都是被拒掉的。我们2-3月份是在家办公,薪资也是相应减少的。加上没有项目成交,收入跟以前相比较下降了太多。”秦川对《华夏时报》记者说。

北京写字楼市场“供过于求”的问题在疫情出现之前就已经存在。但不得不提,疫情的出现加快了落后行业或落后企业的淘汰速度,市场面临着更加严峻的竞争环境。“一方面,意向客户的数量相比较之前减少了。另一方面,客户在现阶段签约换写字楼的观望期变长了。”秦川从从业者的角度向《华夏时报》描述了当前写字楼市场的租赁状态。

企业自身因素叠加市场行情,再加上突然爆发的疫情,多种原因聚集在一起后,北京的写字楼市场再度呈现出“填不满”的状态。戴德梁行发布的数据显示,2020年二季度,北京全市和五大核心商圈写字楼市场空置率继续上扬,达到了16.2%和9.9%,环比分别上升了2.4和1.9个百分点。

对比以往的数据可以发现,从2018年一季度开始,北京核心商圈甲级写字楼的空置率就在不断上涨,2020年二季度则已经接近10%。戴德梁行发布的数据显示,2020年二季度,北京中央商务区写字楼的空置率为16.5%,亚奥商圈的空置率为25.6%,丽泽金融商务区的空置率达到了77.9%。

租金继续下调
“如果企业的财务状况好的话,现在是租写字楼的好时期。四惠文化产业园区里面的独栋写字楼,价格只有5.2元/平米/天,并且精装修,带全部办公家具。”小型广告公司的负责人林安(化名)接到了中介的推销电话。

彼时,林安还未心动。直到电话最后,中介表示,价格还可以再谈,而且业主可以分租整栋楼的时候,林安决定去园区实地看看。“5.2元/平米/天的价格比以前是低了一些。但是我这边在同地理位置的尚8里文创园,价格只有4.5元/平米/天,南北朝向,也是精装修。”秦川向《华夏时报》记者介绍了另一个更加便宜的房源。

戴德梁行发布的数据显示,2020年二季度,北京全市和五大核心商圈写字楼有效净租金按建筑面积计算为358.5元/平米/月和404.8元/平米/月。若按“天”计算,上述租金水平大约为11.95元/平米/天和13.49元/平米/天。若以此为标准,四惠文化产业园区和尚8里文创园的租金价格相比较来说只算得上是“望尘莫及”。

但值得注意的是,2020年二季度,北京全市和五大核心商圈写字楼租金仍然环比分别下降了5.0%和4.5%,同比分别下降了9.5%和7.3%。此外,丽泽金融商务区受目前高空置率的影响,租金环比降幅最大,达到了13.3%。

高供应下,未来走势如何?
“对于这个行业和我个人来说,2020年的工作的确是一大挑战。我们在不断寻找新的工作方法。比如,我们在和开发商、业主谈免租期限,把免租期限拉长一些。另一方面,我们也在和意向客户进行多方面的沟通,提供更加全面、优质的租赁方案,促使业务能够成交。”在秦川看来,2020年是一个需要思考以及“修炼内功”的一年,他连同整个中介行业都在盼望着市场能够好转。

然而,高力国际发布的数据显示,2020年下半年,北京的写字楼市场依然会迎来接近70万平米的新增供应量,2021年还有近80万平米的新增供应入市。在高供应且需求中性的市场环境下,空置率将在2021年达到本轮高供应时期的最高点,为20.7%。

北京写字楼市场究竟何时才能转向?“自二季度大多数企业实现复工复产后,写字楼业主纷纷将租赁策略重心从维持租金水平转向提升出租率,为了尽快提高入驻率和最大限度的减少自身损失,业主们除了为租户提供了优惠的租金外,还有更加灵活的交付状态及更大的免租力度。”戴德梁行北区写字楼部主管廉峰哲对《华夏时报》记者表示。

由此看来,行业主体均在“积极自救”。此外,戴德梁行认为,“新基建”将为北京写字楼市场增添新的活力,其中涉及的5G、人工智能、工业互联网等将为写字楼市场创造更多的租赁需求。

虽然多家研究机构对2020年下半年北京写字楼市场的走势仍然给出“下行”的判断,但其也均认为,随着服务业的扩大开放和新基建的发展,写字楼会逐步走入复苏通道,前景保持乐观。

来 源:华夏时报