商业企业选址、写字楼租赁是每个企业发展过程中都要面临的事情。面对广夏万千，眼花缭乱的办公室租赁信息和项目房源，企业应该如何找到最适合自己的办公室？今日小编就给大家对几个方面进行详细的剖析，期望对您的决议计划起到一点作用。
咱们凭仗多年的职业经验，从市场需求的角度出发，结合楼宇空间的供应和市场情况，对写字楼选址的要害要素进行剖析，供大家参阅。
一、写字楼的地段
写字楼作为企业作业和刻画企业形象的载体，区位地段显得尤为重要，企业挑选作业物业首先挑选的也是区位地段，写字楼项目的区位和地段很大程度上决议了其价值。一起也便利公司招聘人才，业务外出作业，客户上门访问的第一考虑要素。
城市都有商圈的概念，作业商圈也在其间，在哪个区哪个商圈选址，是第一个考虑的问题。
二、写字楼租金
区域商圈方位，楼宇质量，周边气氛，供应库存情况，决议了写字楼的租金水平。写字楼租金一般多少，怎么判别价格是否合理？
各个城市商圈不同很大。像在北京上海这样的一线城市的写字楼，一般按每天每平方多少元算，也有的写字楼是按月算的，每平方每月200－300这样。100平方每月两三万元。一般的二线城市也便是北京上海的十分之一，大约每月每平方30－50这样，1元/平/天。
写字楼租金是依照每天每平方米来报价和讨价的。比方，某写字楼的报价为“人民币10元/平/天”。也有的是按每月每平方米来报价和讨价的，比方人民币300元/平/月”。
物业管理费是除租金之外最重要的一项费用，由于一座写字楼的环境、服务质量的好坏，与物业管理公司的管理水平直接相关。各个物业管理公司的收费往往有高有低，因而，在租赁写字楼时，应当事前清晰物业管理费水平以及付出方式。
1.租赁写字楼需留心租赁目标上有何特别之处。
2.营业执照问题，合同中有必要清晰出租人能够供给相关资料供承租人办理营业执照；
3.车位问题，合同中须清晰出租人是否供给车位供租户运用，是否收取费用；
4.水电网络宽带费用问题，商水商电仍是民水民电，是否接入运营商的专线；
5.空调制冷与供暖问题，是否正常运用，北方冬天的供暖设备是否足够，是否有延时费用等。
6.电话容量问题，有一些老的写字楼或许会有电话容量的约束，对电容量要求较大的企业，应当事前确认；
7.税费负担问题，一般租赁发生的税费应由出租人承当，并由出租人交给租户租金发票。
三、写字楼的环境气氛
评价写字楼的质量不能孤立的考虑项目自身，它与周边环境是一个分不开的全体，所以这里所说的规划，不只是指修建体积自身比较大，并且更着重其规划的扩展力及拓展性；由于写字楼客户——企业，比较看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件。
随着产业园区的发展，方位和项目的产业气氛也很重要，像金融、互联网、科技公司都是扎堆的存在。试想，你的公司职业属性去了一个不相关的业态区位作业，那是多尴尬？
四、写字楼的房况
房况的好坏和是否适宜运用是租户有必要考虑的一个重点。房屋空间质量、空间布局是否合理，是否跟运用要求匹配，改造难以程度和改造本钱是否合理好控制。假如不适宜，改动触及到的墙顶地上、间隔间、消防、空调硬件设备、电路灯具，是否好改，费用是谁承当，是否合理。
写字楼硬件方面分以下几个方面，主要是体现科技与创新。 修建类型：结构或钢结构，抗震在8级地震以上； 作业空间：能供给可灵活分隔适应各种改变的作业空间； 规范层高：室内净高2.6m以上；以及车位、电梯、通信、安保、供电等方面。
空间布局一般包含老板间、财务室、会议室、司理室、职工开间、接待间、茶水间、娱乐休息室，母婴室等等。
五、写字楼的周边配套
配套一般是指商业配套，作为企业在该项目作业生活的过程中需求用到的一些配套设备和服务，交通，职工就餐，职工和企业购物，企业开展业务，企业会议和活动，企业宣传和推行等等。
有传闻职工在食堂吃腻了离任的？有没有购物便利带小孩便利职工不肯脱离的？
六、商业服务
1、注册，涉外写字楼除了能够出租给在境内注册建立的企业（包含境内股东投资建立的企业，也包含境外股东但在境内注册建立的企业，如外商投资企业、中外合资企业等）外，还能够出租给境外公司在境内建立的办事组织。北京的企业注册问题特别多，方针常变。
2、业主方，一般大业主和有运营的公司业主或许出租方服务相对要好，小业主的服务相对更差。特别在开票注册办理税控等方面，有一个组织的服务肯定比自己去跑好一些。
3、物业公司，好的物业公司服务靠谱，不好的物业公司不光服务差，在装修和消防等环节卡租户和收黑钱的现象十分之多，建议租前了解一下。
一个好的出租方，承载了很多服务职能，空间服务为载体，供给林林总总的企业服务。空间改造，工商财税，投融资对接，法律政务，人力资源，活动健康，社区活动等等。
七、办公室装修
写字楼交给形状有的是是毛坯房，有的是遗留装修；当然有些会有简略的吊顶、地板等装修，大多数租户均会对其进行再次装修或许装修，因而，出租人往往会给予租户一段时刻来装修。由于租户在该段期间装修房屋，并不能实际运用房屋，出租人一般会免收这段时刻的租金，也便是免租期。
装修最大的问题是空间改造装修本钱，过程繁琐，不行控因素很多；关于电路、空调体系、消防体系的改造，更多触及方针和有关人员的掣肘，理清关系再决议是不是租这个房子吧。
当然，装修装修很好的办公室，令人心旷神怡有没有？呆着都不想回家了吧？
八、办公室风水
办公室是经营管理与决议计划的中心，其风水环境的好坏，直接影响领导人员的决议计划方向、作业成绩，关系到企业的生计发展。当然，不同的人，风水的布局大不相同，这是由生辰八字命理决议的。但也有些是每人通用的。下面三方面，是写字楼风水要注意的基本常识：
1、地理环境适宜
可挑选周围视野宽广、空气清新、光线亮堂、喧嚣无燥音的地带作为写字楼选地。风水中讲究“气愤”旺气，除此之外，还要重视“人气”。这里的“人气”不只要考虑周围环境的人气，还要考虑地区或商圈的人气。在一个人烟稀少的当地，再尽力也难以兴办一个成功的大企业。所以写字楼的方位，首先要挑选周围人口密集、流动快的地理方位为宜。
2、 坐向得当
写字楼的坐山，既要旺运还要“命逢三合”。在写字楼建造规划前，可用罗盘测定八卦方位。择吉山吉向用之，凶山凶向则避而化之。写字楼大门的前面，不要正对下楼梯或是电梯门口。大门在外者，对面不行有路冲、医院或厕所之类不吉的形煞修建物。
3、内部布局合理
董事长、总司理等要害人的作业桌，要安放在后面较安稳安静的“坐山”区域，使其有“稳坐江山”之感，不宜安放在大门边或是有很多人走动的走道傍，这样不只风水欠安，面前大量晃动的人群，也必对老总们的思维大受影响。其它较重要领导人的作业桌，坐位后不行有门、窗，更不行有走道，主作业不顺或任职不安稳。各个小办公室的门，避开正冲，主两边对立冲突严重。财务人员，业务人员应挑选在旺财的方位作业。不吉祥的煞气方位，能够摆设作业设备，如电脑，复印机，文件柜之类，办公室内外存在较大的凶煞时，采取措施进行制煞化煞。
附：写字楼装修风水9点要素
1、写字楼装修时寻觅吉祥方位应以最高主管为主。
2、门面必定要大，这是写字楼装修风水中重要的一项。
3、写字楼装修时，楼梯切忌正对着大门，而写字楼装修大门时又不行对着电线杆、大树、路冲。
4、厕地点写字楼装修时不行设在写字楼大门旁边。
5、天花板必定要高，窗户必定要有，且多多益善。
6、写字楼装修好之后天花板或许墙壁漏水速弥补。
7、作业桌不行对厕所门，写字楼装修时，作业桌不行用铁皮钢制，作业桌上方不行有横梁或许吊灯。
8、写字楼的财位，在进门斜对角，该方位要亮堂、洁净，忌空门、放假花。
9、写字楼的主管、负责人，旁边有水龙头主漏财，其后方有必要有牢固的靠山。
九、合同条款
1、签约目标：千万注意您的签约目标是什么身份，是不是有出租权力，假如是二房东有必要注意他们持有的合同期限情况。
2、租期约好：一般企业租写字楼考虑租1-2年，持续经营性质的或许会有3-5年的租约；目前行情看来违约率十分高，企业发展的不行预期性是导致退租不能完成合约期限的主要原因，所以有必要考虑挑选一个适宜的租期，考虑搬家本钱，违约本钱；最好约好半途退租是否有更好的处理代替计划以革除违约被处罚金。
3、 违约条款：什么情况算是违约？条款有很多种，触发违约条款一般有对应的处罚条款，最常见便是罚金等于押金。签约的时分看细心，请法务审核，规避风险。
一起需求注意以下事项：
1、重视对承租单元租期、起租日、月租金、免租期、物业费税费取暖费停车费等约好。
2、房屋装修消防检验经过的时刻，消防图纸。
3、押金付款方式及押金交还条款。关于承租人而言，争夺所付押金的金额要尽或许少，需求在合同中着重：租期结束时，业主应该交还租户押金的详细时刻及因押金交还滞后而发生的滞纳金等，以防单个业主在租户退租房屋时对租户进行百般刁难、拖欠房屋押金不还。
4、关于免租期在整个租期中所在的时刻段的约好。关于租户而言，尽量在合同商洽时争夺把免租期放到整个租期的前阶段。
5、退租后的交房情况：现状交房仍是原状交给。关于租户而言，争夺在合同中约好，退租后房屋按退租时的现状交给，尽量防止签为退租时有必要把房屋恢复成刚租赁时的原样。
6、退租看房约好，假如您退租前还在作业，天天有人看房影响作业，能够约好看房时刻。
